Tiếp sức cho phân khúc nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội (NOXH) hoặc công trình dịch vụ. Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam cũng ban hành dự thảo thông tư quy định cho vay hỗ trợ thuê, thuê mua NOXH với gói hỗ trợ lên tới 30 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, chung quanh vấn đề NOXH thật sự còn rất nhiều câu hỏi cần giải đáp kịp thời.

Theo Thông tư mới ban hành của Bộ Xây dựng, các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang NOXH là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp nhu cầu của thị trường. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng. Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng… Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: An toàn, tiện lợi cho người sử dụng; Căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như: Bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm; có diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở… Ðồng thời, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH hoặc công trình dịch vụ và điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế NOXH và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở, đúng quy định do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Có thể nói, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng đã phần nào thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu nhà ở sang phân khúc có nhu cầu thật, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong dự thảo thông tư của NHNN, mặc dù gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng sẽ được bơm vào thị trường với mức lãi suất ưu đãi, nhưng chỉ tập trung vào các chủ đầu tư, DN xây dựng dự án NOXH hoặc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH và những đối tượng mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ và đối tượng thuê, thuê mua NOXH, chứ không hề “đả động” đến nhóm đối tượng có nhu cầu mua NOXH. Lý do là trong Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ chỉ quy định cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để thuê, thuê mua NOXH chứ không có quy định hộ gia đình, cá nhân được vay vốn để mua NOXH. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở hiện hành cũng chỉ quy định NOXH được đầu tư để cho thuê và thuê mua.

Tuy nhiên, tín hiệu đáng mừng là Chính phủ đã “bật đèn xanh” cho việc đưa nhóm đối tượng mua NOXH vào diện hỗ trợ của gói lãi suất lần này. Theo một số DN chuyên xây dựng NOXH, việc cần nhất hiện nay là tháo gỡ khó khăn cho đối tượng có nhu cầu mua NOXH, vì trên thực tế nguồn lực tài chính của họ không dồi dào. Hơn nữa, nếu phía ngân hàng vẫn giữ chính sách đòi hỏi phải có tài sản thế chấp mới cho vay thì quả là làm khó cho các đối tượng thu nhập thấp. Phía DN xây dựng mặc dù cũng khó tiếp cận được các nguồn vốn vay ưu đãi, nhưng vẫn đủ khả năng triển khai thi công và hoàn thành, bàn giao nhà khi cầu về NOXH được bảo đảm. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc hỗ trợ lãi suất không nên chỉ dừng lại ở nhóm đối tượng thuê và thuê mua NOXH, mà cần mở rộng thêm đối tượng có nhu cầu mua NOXH. Thực tế triển khai những năm qua, các dự án NOXH đều được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, với một số ưu đãi nhất định. Ðiều này có nghĩa là đã có sự hỗ trợ của Nhà nước, tuy nhiên nếu đưa các đối tượng này vào điều chỉnh theo Luật Nhà ở 2005 (chỉ được thuê, thuê mua NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước) là không hợp lý. Các chính sách và chủ trương của Chính phủ hiện nay đều nhất quán về quy định các đối tượng có khó khăn về nhà ở được mua NOXH do DN đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

Chung quanh gói hỗ trợ của NHNN, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, việc hỗ trợ thị trường bất động sản là cần thiết vì nó liên quan đến hàng loạt lĩnh vực kinh doanh khác. Thực tế gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng tập trung chủ yếu tháo gỡ khó khăn cho phân khúc NOXH, khu vực có nhu cầu rất lớn, nhưng khả năng đáp ứng nhỏ, được kiểm soát chặt chẽ. Giả sử NHNN đề xuất hỗ trợ 20 nghìn tỷ đồng hỗ trợ người mua, thuê mua NOXH, tính trung bình mỗi hộ được vay ưu đãi khoảng 300 triệu đồng, thì mới chỉ đáp ứng khoảng gần 7.000 đối tượng. Việc trước mắt cần tập trung là hoàn thiện hệ thống chính sách, thống nhất và có tính “dài hơi” giữa các bộ, ngành, địa phương liên quan để có những chính sách phù hợp tình hình, nhu cầu thực tế về NOXH của nhân dân. Chẳng hạn, theo dự thảo của NHNN, lãi suất cho vay nếu chỉ ổn định 6% trong vòng ba năm, trong khi người dân vay mua, thuê mua nhà trong vòng 10 năm thì bảy năm còn lại không biết liệu lãi suất có “nhảy múa” hay không và họ có chịu nổi không. Ðồng thời cũng phải thống nhất quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản luôn phải gắn liền với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó đẩy mạnh phát triển NOXH là một tiêu chí quan trọng. Bên cạnh đó, việc cấp bách hiện nay là minh bạch hóa các nguồn thông tin từ chính sách và gói hỗ trợ của Chính phủ, những ưu đãi của các bộ, ngành, địa phương trong việc phát triển nhà ở, năng lực chủ đầu tư, nhà thầu đến năng lực tài chính của đối tượng có nhu cầu về nhà ở… Tăng cường rà soát, kiểm tra, rút ngắn thủ tục hành chính nhằm tránh những chi phí phát sinh làm tăng giá thành nhà ở, điều chỉnh, giãn, hoãn, thậm chí dừng hẳn một số dự án để giảm áp lực cho thị trường bất động sản và quan trọng hơn cả là lấy lại niềm tin của nhân dân về một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Nhandan