Thúc đẩy tài chính hóa thị trường bất động sản

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm thị trường bất động sản ở các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí tuyến metro.

Giảm dần phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Theo PGS, TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM), tình hình kinh tế Việt Nam những năm qua đã tác động mạnh lên thị trường bất động sản. Với đặc điểm nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, mức độ tích lũy tài sản có xu hướng tăng thấp, khả năng cải thiện tăng trưởng còn hiện hữu,… thì thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 cần những giải pháp đột phá mạnh mẽ. Nhìn lại năm 2019, trong khi đất nền là thị trường chủ lưu tại nhiều địa phương, bất động sản công nghiệp cũng tăng trưởng tốt thì biệt thự nghỉ dưỡng và các sản phẩm bất động sản khác lại suy giảm. Bên cạnh đó, bất động sản hạ tầng như đường cao tốc, sân bay ra đời và lớn mạnh. Tuy nhiên, trên thị trường này đã chứng kiến một sự chuyển cấp độ phát triển, bước sang cấp độ tài chính hóa, nguồn vốn đa dạng hơn, giảm dần phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng trong bối cảnh siết chặt tín dụng cho bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, tạo nguồn vốn mới cho thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế Đào Xuân Tùng Anh (Văn phòng Quốc hội), điểm lại các dòng tiền vào thị trường bất động sản, có thể thấy đã có những biểu hiện khác biệt, trưởng thành hơn, khi xem xét luồng vốn đầu tư nước ngoài. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp tác động vào thị trường bằng cách đầu tư các sản phẩm bất động sản. Năm 2019, kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư cấp mới đạt 1,818 tỷ USD, chiếm 10,8% tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới. Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào bất động sản đạt gần 2,76 tỷ USD, chiếm 17,8%. Trong thực tế, những năm qua, với sự điều hành kinh tế vĩ mô, tuy nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại vẫn đang đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản nhưng đã xuất hiện các nguồn tiền mới. Dòng vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, các nguồn tài chính phái sinh bắt đầu có chuyển biến khi đến hết năm 2019, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tương đương 10,26% GDP; trong đó, khối doanh nghiệp bất động sản quy mô phát hành khoảng 71 nghìn tỷ đồng. Bất động sản là lĩnh vực yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, cho nên bản thân các ngân hàng thương mại cũng phải áp hệ số rủi ro 50% với cho vay bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất; 200% với cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản và hệ số này dự báo còn tăng lên cao hơn nữa trong tương lai.

Điểm đáng lưu ý là luồng vốn đầu tư công được xác định rất quan trọng, có ý nghĩa nền tảng đối với thị trường bất động sản, tác động đến ít nhất ba khía cạnh thị trường. Luồng vốn này tham gia đầu tư trực tiếp vào các sản phẩm bất động sản (nhà ở xã hội); đầu tư vào cơ sở hạ tầng, thúc đẩy giá bất động sản ở các địa bàn liên quan; tham gia đền bù, giải tỏa, tăng vốn cho xã hội. Luồng tiền được đền bù, giải tỏa lại đầu tư trở lại, gây hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy phát triển thị trường.

Phát triển tài chính phái sinh

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm có thể sẽ hình thành một chu kỳ đầu tư mới, với những điều chỉnh sâu về định hướng, quy mô, tốc độ, cân bằng và hiệu quả hơn. Theo TS Võ Thị Vân Khánh (Học viện Tài chính), thị trường kỳ vọng vào lượng vốn hóa từ thị trường chứng khoán Việt Nam, bổ sung công cụ chứng khoán phái sinh, tăng cường minh bạch, tăng cung cho thị trường trái phiếu, nhất là khả năng chuyển đổi tiền tệ… Bên cạnh đó, thực tế dòng vốn cho doanh nghiệp đang bị siết lại từ phía các tổ chức tín dụng đã tạo áp lực buộc một số doanh nghiệp Việt Nam tìm kiếm nguồn huy động vốn khác qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, kể cả phát hành trái phiếu quốc tế. Trong bối cảnh dự báo thị trường bất động sản năm 2020 sẽ khó lường, có thể có những rủi ro nằm ngoài dự kiến, việc chuyển đổi, phát triển cấp độ thị trường sang giai đoạn tài chính hóa phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tài chính. Bên cạnh sự chờ đợi thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công mạnh mẽ và quyết liệt hơn, thị trường còn phụ thuộc vào sự ra đời hay không của hệ thống thế chấp thứ cấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống chính sách các tài sản chung sở hữu – sử dụng. Ngoài ra, hệ thống quỹ đầu tư bất động sản (đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác bất động sản), phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình bất động sản; sự tham gia của các quỹ dài hạn (bảo hiểm nhân thọ, tiết kiệm hưu trí…)… đã đặt ra cho chính sách nhiều yêu cầu, đòi hỏi để giảm tác động của những rủi ro này.

Trong số khuyến nghị chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, các chuyên gia cho biết, điểm đầu tiên là cần có những điều chỉnh phù hợp Luật Quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, bảo đảm tính bền vững. Theo đó, các cơ quan liên quan cần nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai Luật Quy hoạch (năm 2017) để tạo điều kiện cho hoạt động về bất động sản, đất đai được thuận lợi; thống nhất các vấn đề giữa Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014) và Luật Đất đai (năm 2013). Tiếp đó, cần khẩn trương nghiên cứu trình ban hành luật sửa đổi Luật Đất đai (năm 2013) với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng ký, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0, đặc biệt đưa vào vận dụng đầy đủ năm phương pháp truyền thống về định giá bất động sản, tin học hóa hệ thống thông tin đất đai để đăng ký đất đai được liên thông cả nước, truy cập mọi nơi.

Trong tình hình thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức hiện hữu, cần tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản với các nhóm công cụ: Quỹ đầu tư tín thác, hệ thống thế chấp thứ cấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản – quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử dụng đất. Đồng thời, nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật Thuế tài sản, Luật Chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật Sở hữu,…