Thị trường bất động sản trước những tác động chính sách mới

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua. Những tác động của chính sách mới tới thị trường bất động sản đang là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Các chủ đầu tư dự án bất động sản mong đợi chính sách mới sẽ tạo cơ hội, giúp hóa giải, tháo gỡ những vấn đề vướng mắc. Còn người có nhu cầu mua và đầu tư bất động sản thì trông đợi diễn biến của nguồn cung và giá.

Tác động tích cực

Ngày 13/8 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính ký Công điện số 79/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế-xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.

Trước yêu cầu bức bách của thực tiễn, Chính phủ đã đề nghị Quốc hội cho phép các luật này có hiệu lực sớm trước 5 tháng. Việc đưa ba luật vào thực thi sớm hơn thông lệ nhằm tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, kích hoạt các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản sau một thời gian khá dài bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý. Điều này cũng đòi hỏi các văn bản hướng dẫn phải sớm được hoàn thiện.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, riêng Luật Đất đai năm 2024 có 16 văn bản hướng dẫn, 9 nghị định, 1 quyết định, 6 thông tư. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 cũng cần tới 5 văn bản hướng dẫn (gồm 3 nghị định, 1 quyết định và 1 thông tư); Luật Kinh doanh bất động sản cũng có 4 văn bản hướng dẫn.

“Về cơ bản, ba luật mới được thực thi có tác động rất tích cực đối với thị trường, tạo ra hành lang pháp lý để giải quyết ba việc. Một là giải quyết những vướng mắc hiện tại liên quan đến định giá đất, liên quan đến giá, liên quan đến phí,… đối với thị trường đất đai, bất động sản và tháo gỡ rất nhiều vướng mắc trong thời gian qua. Hai là giúp điều tiết thị trường, quản lý thị trường đất đai và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn và an toàn, bền vững hơn. Ba là tác động đến từng phân khúc của thị trường”.

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “lệch pha” giữa cung và cầu. Khoảng 3 năm trở lại đây, nhà ở bình dân, nhà ở giá thấp hay phân khúc hạng C gần như vắng bóng tại các đô thị lớn, nhất là tại thị trường Hà Nội, có người còn ví rằng nhà ở bình dân đã bị “tuyệt chủng”. Việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dẫn đến thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm trên thị trường.

Sự thiếu hụt thể hiện rõ ở sự biến động giá bán chung cư Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư đã tăng nhanh trong thời gian từ cuối năm 2023 cho đến quý I/2024. Mức tăng tuy có chậm lại vào quý II, nhưng tới giữa năm 2024, phân khúc này đã tăng giá 22% so với cùng kỳ năm 2023. Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính nhận định, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá trung bình của chung cư sơ cấp đang ở mức 58 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đang cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 là 150 triệu đồng/người. Giá nhà tăng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, thu nhập của người lao động chưa cải thiện là điều rất khó chấp nhận.

Hóa giải mất cân đối cung-cầu

Khi Quốc hội biểu quyết tán thành việc đưa cả 3 luật vào thực thi từ ngày 1/8/2024, người dân và doanh nghiệp đều đặt niềm tin và kỳ vọng các chính sách mới sẽ tạo ra “cú huých” làm thay đổi cục diện thị trường. Đặc biệt, các thành viên thị trường đều trông đợi những tác động cụ thể giúp hóa giải vướng mắc của các dự án, gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Liên quan yếu tố pháp lý các dự án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, có tới 70% vấn đề vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến pháp lý như: xác định tiền sử dụng đất, phê duyệt đầu tư dự án, đấu thầu dự án,… Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, dự án phát triển nhà ở thương mại,… bị vướng mắc về pháp lý.

Những năm gần đây, cùng với sự vắng bóng của nhà ở bình dân, việc phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương cũng chững lại bởi nhiều lý do. Ba luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ đem “làn gió mới” đến với phân khúc nhà ở xã hội với việc điều chỉnh và mở rộng các chính sách để thu hút đầu tư, quy định về quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm của từng địa phương.

Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở sửa đổi đã quy định phù hợp hơn với thực tế, không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại, đồng thời cũng bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp, người dân đều đánh giá, thời gian tới, nguồn cung bất động sản có cơ hội được cải thiện, bởi các giải pháp đều hướng tới mục tiêu đa dạng hóa thị trường, đưa nguồn cung tới gần nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Trả lời câu hỏi giá chung cư sẽ chịu tác động thế nào khi 3 luật mới được áp dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu quan điểm khá thận trọng. Ông cho rằng, khi nào thị trường có thêm nguồn cung, khi đó áp lực cung-cầu sẽ giảm, lúc đó giá mới được điều tiết. Khi nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư sẽ không đưa ra giá “trên trời” mà phải đưa ra mức giá cân đối cho phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả. Vai trò của chính sách là tháo gỡ thật nhanh những vướng mắc của các dự án bất động sản. Ông Đính cũng nêu ý kiến về tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và cho rằng điểm nghẽn có thể vẫn xuất hiện khi hệ thống pháp luật chưa đủ để xử lý các vấn đề trên thực tế, hay khi xuất hiện những ách tắc bởi sự xung đột với các đạo luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu,… thậm chí cả các vấn đề về tài chính, bảo hiểm để thúc đẩy dòng vốn của nhà đầu tư.

Các chính sách được xây dựng, hoàn thiện, nhằm hướng tới mục tiêu tháo gỡ hóa giải khó khăn, vướng mắc, song quá trình thực thi cần sự thay đổi từ tư duy và quyết liệt của cơ quan quản lý cũng như chính quyền các cấp. Vẫn biết khi chính sách được áp dụng vào cuộc sống đều có độ trễ, nhưng trước yêu cầu cấp bách của kinh tế-xã hội, thời gian cho độ trễ của luật cũng cần phải được rút ngắn ■