Thị trường bất động sản: Kỳ vọng vào cú huých từ chính sách mới

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có nhiều chính sách mới mang lại những lợi ích cho người dân và thuận lợi hơn cho doanh nghiệp; đồng thời có nhiều quy định ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường BĐS. Sau gần một tháng 3 luật trên có hiệu lực, thị trường BĐS chưa có chuyển biến lớn do độ trễ của chính sách, tuy nhiên, các chuyên gia đều kỳ vọng về một cú huých cho thị trường BĐS thời gian tới.

Nhiều chính sách thuận lợi

Hiệu lực thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã được đẩy sớm hơn 5 tháng (từ ngày 1-8-2024 thay vì từ ngày 1-1-2025) bởi người dân, doanh nghiệp kỳ vọng rất lớn vào việc 3 luật này sẽ tạo những cú huých quan trọng giúp thị trường BĐS tăng trưởng tích cực hơn. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nêu quan điểm: Quy định của 3 luật mới có nhiều điểm có lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp, tác động tích cực tới thị trường BĐS. Lợi ích của cả 3 bên-Nhà nước, doanh nghiệp và người dân-được bảo đảm hài hòa hơn.

Người dân có nhiều lợi ích hơn, như được đền bù sát với giá thị trường, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả một số loại đất không có giấy tờ; thuận lợi hơn trong chuyển nhượng đất nông nghiệp; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng nhiều quyền hơn, cả về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Với các doanh nghiệp, các thủ tục đều thông thoáng hơn, giảm thời gian và chi phí tuân thủ cũng như tăng cơ hội kinh doanh; một số quy định về tài chính, về định giá, về bán tài sản trên đất cũng rõ ràng hơn; nhiều quy định giúp thị trường lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường BĐS, loại bỏ chủ đầu tư năng lực kém...

"Đặc biệt, quy định cho phép chuyển nhượng dự án không cần "sổ hồng" là điểm tháo gỡ rất mạnh cho các dự án BĐS. Thời gian qua, chúng tôi thống kê có hàng trăm dự án không thể chuyển nhượng khi chủ đầu tư đã đuối năng lực, gặp nhiều khó khăn, không thể tiếp tục triển khai dự án mà cũng không được chuyển nhượng", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất-Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, quy định của pháp luật về đất đai mới mở rộng hơn các trường hợp không tính vào thời gian chậm triển khai dự án hoặc không sử dụng đất. Theo đó, không chỉ những lý do bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn mà cả những nguyên nhân khách quan như do cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục cho doanh nghiệp bị chậm, thay đổi quy hoạch... Đây là quy định bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho doanh nghiệp.

Độ trễ và kỳ vọng giai đoạn tăng trưởng mới

Tất cả những quy định mới, quy định được sửa đổi, bổ sung trong 3 luật nêu trên đều được kỳ vọng sẽ tạo cú huých lớn cho thị trường BĐS, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, tích cực hơn; bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp; ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường, "thổi giá" hoặc ép giá nhằm trục lợi. Tuy nhiên, thực tế gần một tháng áp dụng luật mới cho thấy thị trường BĐS vẫn chưa có sự thay đổi đáng kể. Lý giải về điều này, các chuyên gia pháp lý và chuyên gia nghiên cứu thị trường cũng như các doanh nghiệp đều có chung nhận định, chính sách mới cần có độ trễ nhất định khi đi vào cuộc sống.

Thực tế cũng đã có một bộ phận nhà đầu tư "xuống tiền" từ giai đoạn trước nhằm đón đầu làn sóng tăng trưởng mới khi các luật có hiệu lực. Ở giai đoạn này, các nhà đầu tư vẫn đang thận trọng theo dõi phản ứng chính sách của thị trường và chờ đợi một số văn bản hướng dẫn thi hành; một số nhà đầu tư cũng chưa kịp cập nhật chính sách mới. Do vậy, hiện tại, thị trường BĐS vẫn chưa có sự thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, các chuyên gia và nhà đầu tư về cơ bản đều có chung kỳ vọng về một giai đoạn tăng trưởng mới sẽ bắt đầu trong tương lai gần, có thể là những tháng cuối năm 2024 hoặc sang năm 2025, khi các nguồn lực đầu tư bị "nén" quá lâu trong tâm thế chờ đợi.

Đây cũng là nguyên nhân được ông Nguyễn Văn Đính dùng để lý giải cho "hiện tượng" đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức (Hà Nội) vừa qua, với mức đấu giá thành công cao hơn 7 đến 8 lần so với mức giá khởi điểm và cao hơn gấp đôi so với giá thị trường trong khu vực tại thời điểm đấu giá. "Tất cả mọi cái đều quy về thị trường, thị trường sẽ quyết định. Cuộc đấu giá được tiến hành với vài chục lô đất, nhưng thu hút hàng nghìn người tham gia, tranh nhau mua nên đẩy giá lên. Còn chuyện đẩy giá lên do những người trả giá có tính toán đúng hay không lại là kỹ thuật. Chúng tôi cũng được biết là sau khi bỏ giá đó rồi, mấy ngày sau lại có những người vội vàng đẩy đi để cắt lỗ", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Cũng liên quan tới "hiện tượng" đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức, nhiều người đặt nghi vấn về việc có hay không tình trạng những người tham gia đấu giá cố tình thổi giá đất đấu giá để tạo cơn "sốt ảo" trên thị trường, tương tự như cuộc đấu giá đất tại TP Hồ Chí Minh năm 2021?

Từ diễn biến các cuộc đấu giá đất này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo các cơ quan chức năng nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường nhà ở, BĐS. Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng chỉ đạo các đơn vị, địa phương tăng cường nắm bắt tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là các hành vi cấu kết thao túng thị trường, thổi giá để tạo ra thị trường không lành mạnh, không đúng thực tế để trục lợi. TP Hà Nội đã rất nhanh chóng có những chỉ đạo về vấn đề này, còn Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng thành lập đoàn kiểm tra để làm rõ những nội dung theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có nhiều chính sách mới nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng lành mạnh. Đó là những chính sách khơi thông cho cả phía cung và phía cầu của thị trường; song song với những chính sách siết chặt điều kiện để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lũng đoạn, làm méo mó thị trường. Do vậy, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tránh rơi vào bẫy của các băng nhóm thao túng giá trên thị trường BĐS, vừa phải gánh chịu thiệt hại về kinh tế, vừa phải đối mặt với rủi ro pháp lý. Nhà đầu tư kỳ vọng vào cú huých từ chính sách mới, nhưng cũng đừng để mình bị xô đổ bởi lòng tham mù quáng.