Thị trường bất động sản còn nhiều bất cập

Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị đạt tỷ lệ khá cao, đặc biệt các dự án có hệ thống hạ tầng đồng bộ, chất lượng nhà ở và môi trường tốt tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Nhu cầu thuê văn phòng, trụ sở làm việc ngày càng tăng. Bên cạnh đó, các dự án xây dựng nhà ở xã hội ngày càng được doanh nghiệp và xã hội quan tâm…

Tính đến hết năm 2009, cả nước cũng đã có 249 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 63.173 ha. Trong đó, 162 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 38.804 ha và 74 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 14.792 ha, phân bố tại 61 tỉnh, thành phố với tỷ lệ lấp đầy khoảng 48%.

Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh BĐS còn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với gần 500 dự án BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (số vốn đăng ký hơn 40 tỷ USD), tập trung vào các khu resort nghỉ dưỡng, khách sạn… Mức tăng trưởng tín dụng trong hoạt động kinh doanh BĐS tương đối ổn định, tính đến tháng 7, tổng dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương 10 tỷ USD), tăng 14,38% so với thời điểm cuối năm 2009, tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.

Mặc dù thị trường BĐS có bước đột phá, đóng góp quan trọng đối với nền kinh tế, nhưng theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường này cũng còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, thiếu ổn định:

Một là, vấn đề nhận thức bản chất, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế còn hạn chế.

Hai là, khung pháp lý về các chính sách thuế, tài chính, thuê mua… các loại hình BĐS chưa hoàn thiện.

Ba là, thiếu tính công khai, minh bạch trong các hoạt động giao dịch BĐS (năm 2009, 80% hoạt động mua, bán không qua sàn giao dịch BĐS). Thậm chí, nhiều địa phương chưa thực hiện chuyển nhượng nhà đất qua sàn giao dịch BĐS dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua, bán 'ngầm', trốn, lách thuế khá phổ biến.

Bốn là, giá BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Trên thế giới, tỷ lệ phổ biến để đánh giá mức độ rủi ro vay đầu tư BĐS đối với gia đình trung lưu là khoảng 33% thu nhập hằng tháng, trong khi đó, tỷ lệ này ở nước ta trung bình khoảng hơn 80%.

Năm là, cơ chế thu hồi, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập. Nhiều dự án kéo dài hằng năm do vướng về giải phóng mặt bằng, cơ chế đền bù, gây thiệt hại cho doanh nghiệp nói chung và nền kinh tế nói riêng.

Sáu là, hệ thống cơ sở hạ tầng còn yếu kém dẫn đến việc các đơn vị, doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư tại các tỉnh, thành phố lớn mà bỏ ngỏ khu vực nông thôn, miền núi, mất cân bằng trong phát triển giữa các vùng, miền.

Bảy là, thị trường BĐS còn phát triển mang tính tự phát, hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng như thiếu thông tin dẫn đến đẩy giá trị BĐS lên quá cao, dễ gặp rủi ro.

Tám là, công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định đã ban hành về thị trường BĐS chưa hoàn chỉnh và bị buông lỏng.

Vừa qua, tại Hội thảo quốc tế 'Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản – Kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam' dưới sự chủ trì của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS với sự tham gia của nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ, đã có nhiều tham luận đáng để học tập, tham khảo. Theo kinh nghiệm của Hồng Công (Trung Quốc) với nguồn cung cấp đất đai hạn chế, sau khủng hoảng, các ngân hàng lập tức cho vay thế chấp để kích cầu đầu tư. Trong năm 2009, số lượng các giao dịch và hợp đồng mua, bán BĐS nhà ở tăng 20%, tuy nhiên, chính quyền đã nhanh chóng thành lập một cơ quan để kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường cho nên không xảy ra biến động lớn, 47,1% số dân (khoảng 3,3 triệu người), phần lớn là tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp ở nhà công, 29% trong số này sống tại các căn hộ thuê, trong khi chỉ có 18,1% sống trong các căn hộ riêng được chính quyền bao cấp. Ở Xin-ga-po, chính phủ đã thành lập Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) từ năm 1960 để tập trung xây dựng nhà ở có giá thành hợp lý dành cho người thu nhập thấp, đồng thời chính phủ luôn chú trọng đến các chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng 'bong bóng' trên thị trường BĐS, nhờ vậy, 82% số dân sống trong các căn hộ công và 90% được sở hữu nhà. Tại Nhật Bản, chính phủ khuyến khích các nguồn vốn tư nhân vào phát triển đô thị, nhưng hỗ trợ bằng các khoản vay không tính lãi hoặc lãi suất thấp thông qua việc trực tiếp tham gia dự án, đồng thời tăng cho vay nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp thông qua Ngân hàng Phát triển Nhật Bản…

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng, bao trùm lên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế. Vì vậy, quản lý và phát triển hiệu quả, ổn định thị trường này sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước. Để khắc phục những bất cập nêu trên đòi hỏi lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam cần bổ sung và hoàn thiện về cơ chế, chính sách, đồng thời đổi mới phương thức quản lý, điều hành, nâng cao vị thế, vai trò của các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường BĐS, từng bước đưa thị trường BĐS vào 'quỹ đạo' phát triển bền vững.