Tháo gỡ vướng mắc giải quyết tranh chấp nhà chung cư

Khoảng thời gian từ 2010 đến 2020 có thể xem như là thời điểm bùng nổ của thị trường nhà chung cư, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Quá trình phát triển nhanh, thiếu định hướng, thiếu chế tài… đã kéo theo hàng loạt vướng mắc dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Có thời điểm, hàng loạt dự án, chủ đầu tư xuất hiện tranh chấp với khách hàng, dẫn đến khiếu nại, tố cáo hoặc các vấn đề liên quan đến pháp luật. Tuy nhiên, thị trường nhà chung cư là thị trường rất lớn do nhu cầu của người dân ngày càng tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn. Ðiều đó đặt ra yêu cầu cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại cũng như hoàn thiện khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với các hoạt động thương mại, vận hành nhà chung cư trong tương lai.

Vướng mắc phổ biến nhất là tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua, khi trước năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chưa có hiệu lực, khi mà chủ đầu tư có thể bán nhà trên giấy, hay gọi một cách hoa mỹ là bán nhà hình thành trong tương lai. Khi luật pháp còn nhiều kẽ hở thì giao dịch loại này rất hay được các chủ đầu tư vận dụng. Ðó có thể hiểu là một phương thức huy động vốn hợp pháp khi chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành hạ tầng là có thể mở bán; vừa mang lại thuận lợi cho chủ đầu tư nhưng cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thứ cấp, hình thành nên một thị trường buôn bán bất động sản tấp nập nhưng vô cùng lộn xộn, thiếu kiểm soát.

Việc bán nhà trên giấy thường xuyên xảy ra tranh chấp về chất lượng căn hộ, các công trình kèm theo và tiến độ xây dựng. Lỗi này chủ yếu do chủ đầu tư vi phạm khi mà những bất động sản hình thành trong tương lai đều do chủ đầu tư vẽ ra với nhiều tiện ích và chất lượng tưởng tượng. Khách hàng hoặc nhà đầu tư thứ cấp khi tận mắt thấy căn hộ đầu tư không được như thỏa thuận dẫn tới khiếu nại… Những tòa nhà được bán kiểu này cũng thường xuyên xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng diện tích chung và diện tích riêng của các chủ sở hữu. Những tranh chấp không được xử lý dứt điểm cho nên phát sinh khiếu kiện.

Tuy nhiên, những vướng mắc dẫn đến tranh chấp dạng này giảm dần sau năm 2014, khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Bên cạnh đó, do thị trường bất động sản có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn khiến cho các chủ đầu tư phải tập trung đầu tư cho sản phẩm để bán hàng và bảo vệ hình ảnh thương hiệu.

Hiện nay, đa số chung cư nảy sinh tranh chấp do bất đồng về kiểm soát và sử dụng nguồn phí bảo trì (luật quy định là 2% tổng giá trị tòa nhà). Thông thường, sau khi bàn giao, chung cư thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nguồn kinh phí kèm theo những hạng mục cần phải sử dụng để sửa chữa, bảo trì. Ðiều này dẫn đến tranh chấp trong quá trình bàn giao giữa chủ đầu tư và cư dân; bất đồng giữa các cư dân do không thống nhất được phương án sử dụng. Ngoài ra, một số tranh chấp khác liên quan đến chất lượng cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư, giữa cư dân và đơn vị trung gian được thuê cung cấp dịch vụ, cũng thường xuyên xảy ra.

Bên cạnh việc giải quyết dứt điểm những vướng mắc còn tồn tại đối với các dự án có trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì yêu cầu hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản là rất quan trọng. Ðặc biệt, thị trường bất động sản trong nước hiện nay cần tới một hệ thống pháp luật chuyên biệt, đầy đủ, nhất quán và chi tiết đối với nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 hiện mới chỉ có một chương quy định về nhà chung cư và một nghị định quy định chi tiết là chưa đủ cơ sở để căn cứ giải quyết vướng mắc, tranh chấp.

Bên cạnh đó, nâng cao năng lực của cơ quan thực thi pháp luật về các quy định liên quan đến nhà chung cư cũng là yếu tố quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống.

Cần nâng cao tính chuyên nghiệp, trách nhiệm, hiểu biết pháp luật của chủ đầu tư; nhà đầu tư và khách hàng; quy định rõ các chế tài xử phạt cũng như trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong hoạt động thương mại và vận hành nhà chung cư; quy định biện pháp giải quyết khi xảy ra tranh chấp…