Sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị hoàn thiện các quy định về giao dịch bất động sản qua sàn môi giới, bảo lãnh, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản, bảo đảm phù hợp chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW, cụ thể, khả thi, không phát sinh những hệ lụy pháp lý hay ảnh hưởng đến phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo an ninh, an toàn cho kinh doanh bất động sản.

Nhiều ý kiến đại biểu yêu cầu những nội dung bổ sung mới phải tương thích, thống nhất với Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.

Trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh và nhiều ý kiến đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn, cơ sở thực tiễn và sự cần thiết về lĩnh vực này cần được đánh giá, đưa ra luận cứ thuyết phục hơn.

Một số đại biểu cũng cho rằng, các quy định chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; các đề xuất vẫn chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, sự ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao…

Mặt khác, quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, chưa có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Theo số liệu báo cáo, tính đến hết năm 2020, cả nước có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi hướng đến sự minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng.

Một số chuyên gia pháp luật nhận định: Thực trạng rõ nét nhất của thị trường bất động sản nhiều năm qua là các giao dịch ngầm (phi chính thức) đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân.

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản giúp hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra, chống thất thu thuế cho Nhà nước. Đây có thể nói là một dấu hiệu rất tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, qua thảo luận, các đại biểu Quốc hội cho rằng, theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết: Qua đối chiếu dự án luật này với Luật Đất đai năm 2013, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới và Bộ luật Dân sự thì thấy không quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải thông qua sàn. Luật Doanh nghiệp quy định “doanh nghiệp được tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Có cùng vấn đề quan tâm, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị xem xét, cân nhắc thêm quy định các chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch. Theo đại biểu, một số chủ đầu tư có phản ánh họ có thể sẵn sàng bán trực tiếp được cho người mua, không mất chi phí trung gian…

Đề cập nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nói thêm, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Thậm chí, theo đại biểu, sẽ tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường…

Báo cáo làm rõ vấn đề, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị giải thích: Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cũng có nhiều đặc thù, là tài sản chưa hình thành, trong khi tính pháp lý của dự án bất động sản phức tạp. Vấn đề đặt ra là các điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát thực tế triển khai dự án.

Theo quy định của luật hiện hành thì các giao dịch này không thực hiện qua công chứng, do đó cần thiết phải có đề xuất giao dịch qua sàn. Bộ trưởng nêu rõ, quy định trong dự thảo Luật chỉ bắt buộc giao dịch qua sàn đối với các bất động sản hình thành trong tương lai, còn các bất động sản khác thì khuyến khích giao dịch qua sàn; và cho biết Ban soạn thảo sẽ rà soát kỹ hơn, tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật trong thời gian tới.

Trên cơ sở Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 28/2/2023 của Chính phủ về phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 2/2023, hiện nay dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được hoàn thiện gồm 11 chương với 92 điều.

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo lần này có một số điểm mới: Bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn…

(Theo Tờ trình của Chính phủ)