Phát triển bền vững thị trường bất động sản

Mặc dù chịu tác động tiêu cực của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền trên thị trường vẫn đang có xu hướng tăng. Trong khi đó, phân khúc có nhu cầu thực là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Lệch pha cung cầu giữa các phân khúc nhà ở vẫn là nghịch lý.

Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân từ 5 đến 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15 đến 20%; giá đất nền tăng từ 20 đến 30% so cuối năm 2020, thậm chí có thời điểm giá nhà đất một số nơi tăng chóng mặt. Ðiều này ảnh hưởng sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nguồn cung sụt giảm

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2021, cả nước có 252 dự án nhà ở thương mại, quy mô gần 100 nghìn căn hộ được cấp phép, bằng khoảng 34% so năm 2020. Thị trường ghi nhận có 1.046 dự án, quy mô hơn 299 nghìn căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 88,5% và 172 dự án với hơn 24 nghìn căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 59,7% so năm 2020. Trong khi đó, mới có thêm chín dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ, 16 dự án với 3.046 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và chín dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ðối với dự án nhà ở công nhân, đến nay đã hoàn thành 122 dự án, quy mô khoảng 54.144 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 107 dự án, quy mô khoảng 145 nghìn căn hộ,… Như vậy có thể thấy, kết quả thực hiện còn quá thấp so với nhu cầu thực tế của phân khúc này.

Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam Phạm Lâm cho biết, năm 2021, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sụt giảm mạnh về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết phân khúc. Ở phân khúc đất nền, ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt gần 4.700 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21.138 căn) trong năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu tại thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, trong đó, tổng nguồn cung mới bằng 70% (hơn 30 nghìn căn), tiêu thụ đạt khoảng 17.122 căn, chỉ bằng 65% so với năm 2020. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trên thị trường sụt giảm mạnh về mức thấp nhất trong 5 năm qua do ảnh hưởng của dịch bệnh và quy định về giãn cách xã hội.

Loại hình căn hộ hạng sang đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu phục hồi tích cực ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong khu phức hợp. Riêng condotel chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu với khoảng 3.792 căn được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt hơn 58%.

Nguồn cung sụt giảm cũng kéo theo lượng giao dịch thành công giảm theo. Năm 2021, cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 84% so năm 2020. Riêng trong tháng 1/2022, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng như trùng thời điểm Tết Nguyên đán, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản giảm gần 40% so tháng trước đó. Tuy nhiên so cùng kỳ, nhu cầu tìm kiếm, đầu tư bất động sản đã có nhiều cải thiện, tăng đều tại hầu hết phân khúc. Kho bất động sản năm 2021 tồn khoảng 2.286 căn hộ, thấp hơn nhiều so năm 2020 (khoảng 9.000 căn), chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và nhất là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi.

Cân bằng lệch pha cung cầu

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường bất động sản thành phố vẫn đang đối mặt với tình trạng thừa nhà ở cho người giàu, thiếu nhà ở cho người nghèo. Nhà ở giá thấp tuy nhu cầu cao nhưng nguồn cung lại hết sức khan hiếm trong vài năm gần đây, khiến giấc mơ “an cư” của nhiều người lao động ngày càng xa tầm với. Cụ thể, trong năm 2020, thành phố chỉ có 1% số nhà ở “vừa túi tiền”, nhưng sang năm 2021 thì không có căn nào, hiện rất khó để tìm được căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Sự lệch pha này có nguy cơ ngày càng bị “giãn rộng” khi chịu sự tác động từ các cuộc đấu giá đất tại khu vực Thủ Thiêm. Giá bất động sản nếu không có chính sách kiểm soát tốt sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Do đó, cần có sự hỗ trợ về cơ chế, chính sách liên quan đến giảm lãi suất ngân hàng, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp,… để hút doanh nghiệp đầu tư. Ðể có quỹ đất xây dựng nhà ở giá rẻ, thành phố cần rà soát và thu hồi quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội từ các dự án thương mại; các quỹ đất công từ nhà, xưởng của những đơn vị phải di chuyển ra khỏi nội thành, tạo đột phá về thủ tục hành chính.

Theo đại diện Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2022, Sở sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc tại 12 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú cho người lao động thuê với tổng quy mô hơn 11 nghìn căn hộ. Ðồng thời, đẩy nhanh các thủ tục đầu tư đối với bốn dự án được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, quy mô 3.347 căn, cũng như thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng sáu dự án nhà ở xã hội thuộc quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và có hạ tầng kỹ thuật, quy mô 5.946 căn.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đặt mục tiêu: Ðến năm 2020 cần 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, cả nước mới hoàn thành 266 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 142 nghìn căn, với tổng diện tích hơn 7,1 triệu m2. Dự báo giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về nhà ở xã hội khoảng 294.600 căn, tổng mức đầu tư khoảng 220 nghìn tỷ đồng. Nhu cầu là rất lớn, nhưng rào cản đối với phát triển nhà ở xã hội còn bất cập ở cả khâu thể chế chính sách và tổ chức thực hiện.

Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho biết, bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản, các địa phương cần khẩn trương xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn 2022-2025 và giai đoạn 2025-2030.

Theo đó, công bố công khai và tổ chức thực hiện liên thông, rút ngắn thời gian xem xét, giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh bất động sản; tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản, dự án nhà ở để tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho đối tượng thu nhập trung bình, điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở, bất động sản phù hợp nhu cầu của thị trường; rà soát quỹ đất và ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp; phê duyệt, công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; theo dõi sát diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra sốt giá và “bong bóng” bất động sản… ■

Nghị định số 02/2022/NÐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/3/2022. Theo đó, có một số điểm mới như: Bỏ yêu cầu về tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng; quy định mới về trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công bố thông tin về doanh nghiệp tại sàn giao dịch bất động sản, bao gồm: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật; quy định các doanh nghiệp này chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản…