Nhà ở xã hội cho thuê, vì sao nhu cầu cao nhưng nguồn cung khan hiếm?

Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, lực lượng vũ trang… được xác định là giải pháp hàng đầu để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, bảo đảm tính bền vững, lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, số lượng nhà ở xã hội cho thuê còn hạn chế, nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà với loại hình này vì tâm lý bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ.

Khó thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội cho thuê

Khu đô thị Đặng Xá (Hà Nội) là một trong những dự án đầu tiên triển khai xây dựng nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn Thủ đô. Thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015, khu đô thị này đã cung cấp hai tòa nhà cao 6 tầng với 270 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp thuê. Các căn hộ cho thuê với nhiều diện tích: 45m², 47m², 60m² và 69,5m², đơn giá cho thuê khoảng 30.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của đa phần người lao động.

Đồng thời, nhà ở xã hội cho thuê cung cấp chỗ ở ổn định, giúp vơi bớt nỗi lo an cư cho người dân. Tuy nhiên, nguồn cung loại hình nhà ở xã hội cho thuê hiện nay còn rất hạn chế về số lượng, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhất là tại các thành phố lớn.

Các bộ, ngành, địa phương hiện đang tích cực triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý III-2024, trên địa bàn cả nước có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 565.177 căn. Trong đó, 79 dự án hoàn thành với quy mô 42.414 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 131 dự án với quy mô 111.687 căn và 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 411.076 căn.

Luật Nhà ở năm 2023 có quy định về nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, bởi lẽ dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê có thời gian thu hồi vốn không dưới 20 năm.

Để phát triển nhà ở xã hội, nhất là với loại hình nhà ở xã hội cho thuê, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đóng vai trò quan trọng. Các chính sách quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 cần được cụ thể hóa và đi vào cuộc sống, trong đó có việc tạo lập quỹ đất và ưu đãi về nguồn vốn để thu hút nhiều đơn vị cùng tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đề xuất giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội

Lý giải nguyên nhân khiến nhà ở xã hội cho thuê tại Việt Nam đang thiếu trầm trọng, bà Trần Thị Hạnh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu giáo dục nghề nghiệp (IVES), thuộc Liên hiệp Các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chính là do nguồn vốn từ ngân hàng hạn chế, doanh nghiệp hoặc cá nhân không mặn mà đầu tư vì lợi nhuận thấp và lo ngại rủi ro. Trong khi đó, đối tượng chính của nhà ở xã hội là người thu nhập thấp thường không đủ khả năng tài chính để mua, thuê mua hoặc thuê nhà.

Các thủ tục miễn tiền sử dụng đất trong xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài và gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các dự án thường bị chậm trễ do gặp vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, khung pháp lý hiện hành còn thiếu các quy định rõ ràng về quản lý và hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở cho thuê giá rẻ do tư nhân đầu tư…

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, căn cứ quy định của Luật Nhà ở năm 2023, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng (đất sạch) được bố trí để làm nhà ở xã hội thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó còn có quỹ đất mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Để tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội là tạo lập quỹ đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất, đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, địa phương có thể thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội. Nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền để địa phương thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng và giao đất sạch cho nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, có thể dùng nguồn tiền đóng góp từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét cho phép ưu đãi tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất đã được phê duyệt để có thể tăng số lượng căn hộ của dự án nhà ở xã hội.

Đối với nguồn vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội, bên cạnh chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai, Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ có Nghị quyết về gói ưu đãi tín dụng 100.000 tỷ đồng từ nguồn vốn phát hành trái phiếu Chính phủ. Từ đó có vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở. Lãi vay của gói tín dụng này được đề xuất bằng lãi vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quyết định trong từng thời kỳ.