Người mua và chủ đầu tư đều "kẹt vốn"

Nhiều chính sách ưu đãi

Theo báo cáo triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp của Sở Xây dựng Nghệ An, hiện nay, trên địa bàn có bảy dự án đăng ký tại khu vực đô thị (đều ở TP Vinh). Trong đó có hai dự án đã hoàn thành, một dự án đang xây dựng và bốn dự án chưa khởi công, với tổng số 698 căn hộ, đáp ứng cho hơn ba nghìn người, tổng diện tích sàn 67.186 m2, với tổng mức đầu tư 461 tỷ đồng. Chưa có dự án nào đăng ký xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Hiện nay, ba dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại TP Vinh được triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng đó là Dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phường Lê Lợi, do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới TECCO làm chủ đầu tư. Quy mô gồm hai nhà ở xã hội cao năm tầng, 106 căn hộ, tổng diện tích sàn 7.048,22 m2. Dự án nhà ở xã hội và dịch vụ tổng hợp Hưng Lộc, TP Vinh, gồm hai nhà ở xã hội, một nhà cao năm tầng và một nhà cao bảy tầng do Công ty cổ phần TECCO miền trung làm chủ đầu tư. Đến nay đã hoàn thành và tháng 9-2011 đưa vào sử dụng một nhà cao năm tầng với 40 căn hộ. Kế hoạch vào quý IV năm 2012, sẽ khởi công xây dựng nhà ở xã hội bảy tầng với khoảng 60 căn hộ. Dự án Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Khối 7, phường Trung Đô, TP Vinh gồm một nhà ở xã hội bảy tầng, 48 căn hộ, tổng diện tích sàn 3.873 m2, tổng mức đầu tư 18,93 tỷ đồng do Công ty cổ phần Trung Đô làm chủ đầu tư, đến nay đã thi công xong phần thô và đang hoàn thiện.

Như vậy, đến thời điểm này trên địa bàn TP Vinh có ba dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đang được triển khai, các chủ đầu tư đã bàn giao 145 căn. Đây là sự nỗ lực thu hút đầu tư cho chương trình này. Tuy nhiên, quá trình triển khai các dự án nảy sinh một số vướng mắc về chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện.

Theo thống kê, hiện nay có khoảng 11 văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương hướng dẫn thực hiện chính sách hỗ trợ đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Ngoài các văn bản của Trung ương, tỉnh Nghệ An đã ban hành ba văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện chính sách hỗ trợ đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị và nhiều văn bản đôn đốc, hướng dẫn thực hiện, với một số ưu đãi bổ sung như: Hỗ trợ 100% kinh phí khảo sát địa hình, địa chất và lập quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án theo dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt; hỗ trợ 100% kinh phí bồi thường về đất và tài sản trên đất theo đơn giá bồi thường của Nhà nước sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt; hỗ trợ 100% khối lượng san nền trên cơ sở thiết kế, dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt; được phép sử dụng tối đa 20% quỹ đất ở của dự án để làm nhà ở thương mại, phần diện tích đất này không được hưởng các cơ chế chính sách ưu đãi, hỗ trợ đối với nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân khu công nghiệp.

Vướng mắc không thực hiện được

Trong lúc các chính sách ưu đãi thêm của tỉnh được thực hiện đầy đủ thì đối với các chính sách của Trung ương, mới chỉ thực hiện được chính sách miễn tiền sử dụng đất, các chính sách khác đều chưa được thực thi vì thiếu quy định cụ thể, không triển khai được trong thực tế. Do vậy, trên địa bàn tỉnh mới chỉ có ba dự án được triển khai xây dựng, nhiều nhà đầu tư đã đăng ký nhưng không triển khai.

Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (TECCO) là đơn vị tiên phong thực hiện. Dự án ba tòa nhà năm tầng tại hai địa điểm là phường Hưng Lộc và phường Lê Lợi, TP Vinh với tổng số 160 căn hộ có diện tích từ 38 đến 64 m2/căn. Dự án khởi công tháng 2-2010 và hoàn thành vào cuối năm 2011. Theo quy định, chỉ những hộ có mức thu nhập bình quân đầu người từ 1,7 triệu đồng/tháng trở xuống mới được đưa vào diện xét cho mua. Trước khi UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt giá bán, để thu hồi nhanh vốn, TECCO đã đưa ra mức giá tạm tính trung bình tám triệu đồng/m2. Chủ đầu tư cam kết sau khi có giá bán chính thức sẽ tính lại với khách hàng và bổ sung vào phụ lục hợp đồng, đồng thời yêu cầu khách hàng đến ký hợp đồng và nộp tiền trước từ 50 đến 70% tổng giá trị căn hộ để nhận bàn giao chìa khóa. Đến ngày 16-1-2012, UBND tỉnh mới phê duyệt giá bán đối với Dự án Nhà ở xã hội tại phường Lê Lợi, trung bình là 7.769.866 đồng/m2, trong đó căn hộ có mức giá cao nhất 8.867.748 đồng/m2, căn hộ có mức giá thấp nhất 6.682.085 đồng/m2.

Sau khi công bố quyết định, hàng trăm hộ dân gửi đơn kiến nghị xem xét giá bán, bởi theo cách tính của Sở Tài chính Nghệ An có nhiều điểm bất hợp lý, dẫn đến giá bán đội cao. Chủ căn hộ B403 băn khoăn vì giá nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở Nghệ An lại cao hơn nhiều so với các địa phương khác như Đà Nẵng (5,2 triệu đồng/m2), Thanh Hóa (6,9 triệu đồng/m2). Chủ căn hộ A101 cho biết: Gia đình có bốn người, thu nhập bình quân 1,5 triệu đồng/người/tháng, được xét duyệt mua căn hộ 43 m2 ở tầng 1 với giá 8.867.748 đồng/m2, tổng số tiền phải nộp là hơn 381 triệu đồng. Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư yêu cầu trả trước 50%, gia đình phải vay Ngân hàng HDBank 180 triệu đồng, lãi suất 19%/năm thời gian vay trong 10 năm, mỗi tháng phải trả cho ngân hàng gần 4,5 triệu đồng gốc và lãi. Nhiều hộ gia đình khác mua nhà cũng ở hoàn cảnh tương tự, sau vài tháng không chịu nổi áp lực lãi vay ngân hàng…

Người mua và người bán đều ở thế kẹt

Tại cuộc đối thoại trực tiếp với người dân, Chủ tịch HĐQT TECCO Nguyễn Thế Mạnh cho biết: UBND tỉnh Nghệ An đã ban hành cơ chế chính sách ưu đãi kêu gọi đầu tư nhưng trong quá trình thực hiện lại không được hưởng ưu đãi, vì thế giá thành cao. Theo cơ chế, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ tín dụng từ các nguồn vốn vay ưu đãi, nhưng doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn này, nên phải vay vốn thương mại của ngân hàng với lãi suất 25 – 26%/năm. Nếu nhà đầu tư tính đủ lãi vay ngân hàng vào giá thành thì giá bán nhà ở xã hội còn cao hơn nữa, do vậy cả đối tượng được mua và chủ đầu tư đều ở thế kẹt.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Do không vay được vốn ưu đãi, phải vay vốn của ngân hàng thương mại với lãi suất cao đã làm cho giá thành căn hộ tăng lên, trong khi đối tượng mua nhà là người thu nhập thấp nên nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà đầu tư cho loại hình nhà ở này. Các doanh nghiệp chưa được chuyển giao công nghệ mới trong thiết kế, thi công để áp dụng như chính sách đã nêu nên chưa giảm được giá thành sản phẩm; chưa quy định rõ việc đối tượng mua nhà được vay ưu đãi (vay ở đâu, ai hỗ trợ lãi vay); không có chế tài bắt buộc về thẩm định thiết kế, dự toán công trình trước khi thực hiện nên thiết kế bất hợp lý, giá thành cao; việc kiểm soát chất lượng công trình khó khăn.

Để giải quyết những vướng mắc trên đây, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nghệ An Huỳnh Thanh Cảnh kiến nghị: Nên sử dụng vốn ngân sách hoặc kết hợp giữa vốn ngân sách và vốn của doanh nghiệp để đầu tư cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Quy định bắt buộc phải có cơ quan Nhà nước thẩm định về thiết kế, dự toán, giải pháp thi công đối với dự án nhà ở xã hội, bất kể nguồn vốn nào. Một số chính sách đã ban hành nhưng không thực hiện được đề nghị Chính phủ chỉ đạo các ngành tìm biện pháp tháo gỡ như: vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển; hỗ trợ lãi vay cho nhà đầu tư; cho người dân vay ưu đãi…