Ngăn chặn hành vi thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản

Trên trang mua bán bất động sản trực tuyến, một căn biệt thự đơn lập diện tích hơn 300 m2 thuộc dự án Vinhomes Green Bay, Mễ Trì, Nam Từ Liêm (Hà Nội) được môi giới rao bán với giá hơn 430 tỷ đồng, đơn giá hơn 1,4 tỷ đồng/m2.

Đây là mức giá “sốc”, bị nhiều người đánh giá là “ảo”. Cùng thời điểm, một căn biệt thự đơn lập khác cùng dự án có diện tích hơn 300 m2, đã hoàn thiện nội thất, cùng thời điểm chào bán với giá 200 tỷ đồng, đơn giá hơn 650 triệu đồng/m2.

Một môi giới bất động sản cho biết, sự bất thường về giá không chỉ xuất hiện ở địa bàn quận Nam Từ Liêm, mà đã từng rất “rộn ràng” ở Gia Lâm khoảng 4-5 năm trước. Giới đầu tư cũng rất ngỡ ngàng khi nhà phố, biệt thự tại Gia Lâm xấp xỉ giá nhà mặt tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội.

Tại sao lại có những khu vực giá bất động sản tăng nhanh đến như vậy? Trả lời cho câu hỏi này, một môi giới bất động sản có thâm niên cho biết: phải có thị trường đủ lớn, có đủ sản phẩm, để thu hút môi giới tập trung hoạt động ở khu vực đó, thì giá mới lên nhanh được.

Đây là một thực tế dễ nhận thấy ở Hà Nội. Các dự án đại đô thị có mức tăng giá cao hơn những khu vực khác ở tất cả các phân khúc, từ chung cư, nhà phố, đến biệt thự. Trong khi đó, nhiều dự án đô thị mới quy mô nhỏ hơn, có vị trí khá đắc địa ở các quận như Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân… có dân cư sống ổn định, tiện ích tốt, nhưng trong thời gian dài giá giao dịch dao động không đáng kể.

Thị trường đất đấu giá cũng có một số vấn đề đáng bàn. Ngày 10/8, huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Đến ngày 9/9, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, mặc dù đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá, nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền và đều là những lô có mức giá trúng thấp.

Riêng lô đất được trả giá cao nhất, hơn 100 triệu đồng/m2, người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy định, bỏ tiền đặt cọc. Lô đất có giá trúng hơn 100 triệu đồng/m2 có mức chênh so với giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm. Nhiều lô đất khác có giá trúng từ 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến hơn 6 lần giá khởi điểm… Trong khi đó, giá rao bán đất trung bình trong quý II/2024 tại địa phương này chỉ khoảng 27 triệu đồng/m2.

Yếu tố tâm lý của thị trường đang chịu những tác động bởi những sự kiện, biến động về giá thời gian qua. Không thể phủ nhận thực tế, từ câu chuyện giá “ảo” đã dần trở thành những “cơn sốt” giá thật.

Mới cách đây vài tháng, trong vai một người mua nhà, tôi được một môi giới bất động sản dẫn đi vòng quanh một khu đô thị lớn nằm trên địa bàn huyện Gia Lâm (Hà Nội), thông tin được nghe nhiều nhất đó là “x 2, x 3 cầm chắc trong tay” (nghĩa là, giá tăng gấp 2, gấp 3 là chắc chắn).

Đi một đoạn, người môi giới lại chỉ cho tôi thấy những căn nhà “có tiền không mua được” vì chủ nhà là người có tiền, có địa vị. Nhiều căn nhà phố được môi giới giới thiệu là những lựa chọn “tuyệt vời” và được mời chào: “Anh chị không lựa chọn thì lại mất cơ hội, bảng hàng ra bay nhanh lắm, tuần vừa rồi chốt ầm ầm”.

Sự tham gia của một bộ phận môi giới với những thông tin dẫn dắt, tạo tâm lý “Fomo” khiến người mua nhà không còn đủ sự bình tĩnh khi ra quyết định (Fomo là từ viết tắt của cụm từ Fear of missing out - nghĩa là hiệu ứng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội khi đứng ngoài trào lưu của đám đông).

Những tư vấn kiểu “mua là thắng”, “không chốt là mất cơ hội”, hay thí dụ về anh A, chị B lãi cả tỷ, vài tỷ đồng cho mảnh đất vừa mua… đã khiến cho nhiều người nôn nóng bỏ tiền đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ về tâm lý “Fomo” khi giá chung cư của Hà Nội có đợt tăng giá bất thường hồi đầu năm 2024: “Chưa lúc nào người mua đi xem bất động sản và chốt mua nhanh như thời gian này.

Trước đây, khách mua thường nghiên cứu và cân nhắc khá lâu trước khi quyết định đặt cọc bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Nhưng gần đây, ngày càng nhiều người chốt mua nhanh, đi xem, đặt cọc luôn trong cùng một buổi”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Property Guru Việt Nam cũng đánh giá: “Hiện tại chúng ta cảm nhận sức nóng của thị trường Hà Nội, nhưng mà thực tế ở các địa phương khác, thí dụ như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường không có nhiều biến động. Nhìn về tổng thể thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi”.

Nhận định về những bất động sản có giá “sốc” xuất hiện gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mức giá được đưa ra để tạo thông tin là trên thị trường đang có mức giá cao như thế: “Nói chung là có động cơ, phục vụ cho việc làm tăng giá của một số bất động sản khác.

Tạo thông tin là xu hướng giá đang tăng mạnh khiến cho người có nhu cầu mua sốt ruột, thấy có mức giá nào hợp lý hơn sẽ mua luôn. Đây là động tác đồn thổi, gây hoang mang, làm rối, lũng đoạn, gây bất lợi rất lớn cho thị trường, khiến người mua không biết đâu mà lần, không biết giá nào là giá đúng, giá nào là giá thật”.

Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị, người mua, nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định mua bất cứ sản phẩm nào.

Trước hành vi gây hỗn loạn thị trường, cơ quan quản lý nhà nước còn chưa có giải pháp thật sự hữu hiệu để xử lý. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước hết cần phải đẩy mạnh các kênh cung cấp thông tin chính thức, phải có thông tin đúng, đủ, để người dân tham khảo.