Luật Nhà ở 2023: Gỡ bỏ nhiều nút thắt để phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/08/2024 với nhiều điểm mới mang đến những lợi ích cho người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nổi bật là các thay đổi về chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH).

Mở rộng đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội

Một trong những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 là bổ sung một nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NƠXH). Đó là các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Theo đó, nhóm đối tượng này sẽ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã của mình trong khu công nghiệp đó thuê lại.

Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp sẽ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy định tại Mục 3 Chương VI của Luật Nhà ở 2023 quy định chính sách về NƠXH.

Chính sách này cho thấy sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp ở nước ta hiện nay. Quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện điều kiện sống và giảm bớt khó khăn về nhà ở cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, đồng thời cũng hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh.

Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Điều 89 của Luật Nhà ở 2023 quy định, bên thuê mua, bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Theo đó, nếu bên thuê mua, bên mua NƠXH có nhu cầu bán nhà ở này thì họ chỉ được bán lại cho 2 nhóm đối tượng. Đó là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH; đối tượng thuộc trường hợp được mua NƠXH và giá bán tối đa phải bằng giá bán NƠXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH. Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể hơn về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê NƠXH.

Trước đó, Luật Nhà ở 2014 quy định, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này, họ chỉ có 2 lựa chọn: bán lại cho đơn vị quản lý NƠXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH nếu đơn vị nêu trên không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán.

Sau này, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH đã làm rõ hơn về trình tự, thủ tục bán lại NƠXH trong thời hạn 5 năm.

Theo đó, khi bán lại NƠXH cho chủ đầu tư dự án hay đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NƠXH thì người bán lại đều phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp bán lại NƠXH đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua NƠXH, người mua lại phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an.

Cùng với đó phải nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.

Dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết về quỹ đất để NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm quỹ đất để phát triển NƠXH độc lập và quỹ đất để xây dựng NƠXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Một phương án khác là bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó.

Nếu không thực hiện được 2 phương án trên, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Ngày 26/07/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã làm rõ hơn các quy định dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất cho phát triển NƠXH.

Cụ thể, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền phải quyết định việc chủ đầu tư dự án dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án quyết định dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH khi được cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có ranh giới dự án nằm trên phạm vi ranh giới của nhiều đơn vị hành chính, trong đó có ít nhất 1 đô thị loại III trở lên thì chủ đầu tư dự án dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Ngoài ra, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ về các trường hợp bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Thêm ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH

Điều 85 của Luật Nhà ở 2023 quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023.