Luật đất đai 2013: Vẫn còn những ‘điểm nghẽn’ về định giá đất

Nguồn thu từ đất đang bị thất thoát.

Sau hơn 4 năm Luật Đất đai 2013 đi vào đời sống, công tác quản lý đất đai đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội, góp phần khai thác có hiệu quả nguồn lực từ tài nguyên đất.

Tuy vậy, qua quá trình triển khai thi hành Luật, áp dụng với thực tế địa phương, Luật Đất đai 2013 cũng đã xuất hiện một số “điểm nghẽn” bất cập về định giá đất.

Nguồn thu từ đất đang bị thất thoát

Chia sẻ tại buổi tọa đàm “những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam” do Trường đại học Kinh tế Quốc dân và Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức mới đây, phó giáo sư tiến sĩ Hoàng Văn Cường-Phó Hiệu trưởng nhà trường cho rằng, hiện có rất nhiều bất cập trong việc thu hồi, đền bù và quản lý đất đai.

Chẳng hạn, với các dự án, người dân thường không hài lòng với việc đền bù của nhà đầu tư vì cho rằng nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, trong khi nhà đầu tư cho rằng họ phải bỏ nhiều chi phí để có cơ sở hạ tầng…

Ngoài ra, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm tăng mức sinh lợi thì quyền chuyển đổi thuộc về Nhà nước và lợi ích mới cũng phải thuộc về Nhà nước. Đây là vấn đề đang có nhiều mâu thuẫn lâu nay, nhất là trong thu hồi đất nông nghiệp.

Vẫn theo ông Cường, khi người có đất đang sử dụng làm nông nghiệp bị thu hồi thì phải được đền bù theo giá đất nông nghiệp, người nhận đất làm đô thị thì phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất đô thị, thay vì đưa ra mức giá đền bù “lưng chừng.”

Từ góc độ chuyên gia kinh tế, phó giáo sư tiến sĩ Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý giá cũng khẳng định, hiện nay có 4 bất cập về giá đất cần nhìn nhận rõ ràng để điều chỉnh.

Theo ông Long, bất cập đầu tiên là giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, bởi dù một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường.

Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội, dự án công cộng, mặt bằng luôn là một tro những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Mặt khác, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù, Điều 115 và Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt.”

Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm…

Điểm nghẽn bất cập thứ hai là nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó, có việc định giá đất bởi tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất.

Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, nhưng hiện nay, nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; các dự án hợp tác công tư theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao…

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ có đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối. Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

“Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh,” ông Long nhấn mạnh.

Ngoài ra, trong cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án bất động sản là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Đây là điểm nghẽn bất cập thứ ba.

Cụ thể, hiện nay, Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá trừ (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức cộng 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) bằng tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.

“Cách tính giá đất này có ưu điểm là ở những chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao là hợp lý, nhưng giá đất này so với đơn giá tối thiểu Nhà nước công bố thường cao gấp 1,8-2,6 lần. Nếu so với giá đất thực tế các dự án xung quanh đang phải nộp mà hệ số vẫn còn thấp, sẽ phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số này lên,” ông Long phân tích.

Vị chuyên gia kinh tế cũng nhận định, với cách tính trên, thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất Nhà nước công bố từ 2 – 2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.

Thêm một điểm nghẽn bất cập khác là phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn có thể kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất).

Một số loại đất, khu vực cũng không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất; chưa có dữ liệu về giá đất thị trường để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất…

Xuất hiện một số “điểm nghẽn” bất cập về định giá đất.

Cần định giá đất cho từng thửa

Nhìn nhận từ góc độ quản lý ngành, phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ-Cục Kinh tế và Phát triển Qũy đất (Tổng Cục Quản lý Đất đai) cũng thừa nhận những hạn chế bất cập trong việc xác định giá đất.

Cụ thể, để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.

Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu vào khi triển khai thực hiện dự án. Giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường…

Bằng kinh nghiệm thực tế, ông Thọ gợi ý cần ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất và xây dựng “lưới giá đất” trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, giao dịch thực tế.

Trước thực trạng nêu trên, các chuyên gia cho rằng để nguồn lực từ đất đai được huy động và sử dụng hiệu quả, người bị thu hồi và người được giao đất được phải bảo đảm quyền lợi và công bằng, ngăn chặn trục lợi và đầu cơ, không để khiếu kiện xảy ra; các nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng thuận lợi khi tiến hành dự án…

Phó giáo sư tiến sĩ Ngô Trí Long khuyến nghị, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế-xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới; vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành.

Về nội dung hoàn thiện, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại.

Ngoài ra, giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.

Đồng thời, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau…

Ngoài ra, bên cạnh việc hoàn thiện các phương pháp định giá đất truyền thống đã ban hành, cần nghiên cứu sử dụng các phương pháp định giá hiện đại bằng sử dụng các mô hình, máy tính trong cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 đang là một xu thế vào công tác định giá đất../.

Theo Vietnamplus