Lộ diện điểm yếu thanh khoản của thị trường bất động sản

Trong bối cảnh lạm phát dù thấp hay cao, các chuyên gia cảnh báo, dòng tiền của nhà đầu tư cần cẩn trọng với hai yếu tố: không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao; không lướt sóng và đầu tư ngắn hạn.

Sau khi trải qua 2 năm dịch bệnh, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, chỉ mới đi qua nửa đầu năm, không ít các vấn đề nảy sinh cùng với tác động của chính sách đã khiến sự hồi phục của thị trường có phần chững lại.

Các chuyên gia e ngại, nếu năm 2022 lạm phát cao có thể sẽ khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường bất động sản là thanh khoản thấp.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận xét ngay từ đầu năm 2022, thị trường đã được tạo động lực bởi các thông tin tích cực như việc Chính phủ phê duyệt gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng với quyết tâm kích thích kinh tế tăng trưởng trở lại, cùng các chính sách kích thích đầu tư công, đầu tư hạ tầng, kể cả phát triển nhà ở xã hội-một phân khúc đang yếu nhiều năm nay.

Cùng đó là hàng loạt quy định mới được ban hành nhằm chấn chỉnh, lành mạnh hoá thị trường. Hoạt động tại các dự án đều có tín hiệu sôi động ngay từ đầu năm, tạo không khí phấn khởi trên toàn thị trường. Tuy nhiên, gần đây thị trường và doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp phải rất nhiều vấn đề và thách thức.

Điển hình là việc dự án ở hầu hết các tỉnh, thành phố đều khó khăn, vướng mắc, chậm phê duyệt… dẫn đến nguồn cung khan hiếm khiến giá bất động sản tăng cao. Trong khi đó, một số doanh nghiệp đã “lách luật” với những vi phạm khiến thị trường cổ phiếu, trái phiếu chao đảo. Nhiều ngân hàng cũng phải dừng, xem xét lại và hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản… Cùng đó, e ngại về lạm phát cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Từ đầu năm đến này, chỉ tính trong lĩnh vực xây dựng, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 30% và được dự báo tiếp tục tăng thời gian tới. Cùng đó, giá nhiên liệu tăng cũng kéo theo giá hàng hóa leo thang. Giá cước vận tải, vật liệu xây dựng… được dự đoán cũng tiếp tục tăng trong thời gian tới gây áp lực lớn cho nền kinh tế và doanh nghiệp.

Giá xăng dầu cuối tháng 5 đã phá kỷ lục, vượt mốc hơn 30.000 đồng/lít khiến các mặt hàng khác đều thông báo tăng giá trong tháng 5, đẩy mạnh nỗi lo lạm phát. Hầu hết lĩnh vực chăn nuôi, đánh bắt thủy sản, xây dựng và bán lẻ… đều bị ảnh hưởng lớn do xăng dầu tăng giá quá nhanh và liên tục. Giá xăng cũng có thể khiến giá nhiều hàng hóa tăng vào những tháng cuối năm – các chuyên gia nhận định.

Thực tế này cho thấy lạm phát làm hao mòn lợi nhuận thu được từ các khoản tiết kiệm cho dù đó là tiền mặt hoặc tiết kiệm có lãi suất cố định như trái phiếu. Những khoản này là lợi ích thu được từ việc đầu tư vào tài sản hoặc cổ phiếu có tỷ suất sinh lợi cao, nhưng cũng đi kèm rủi ro cao. Bởi vậy, đầu tư vào tài sản như bất động sản là kênh đầu tư truyền thống hấp dẫn vẫn được nhiều người lựa chọn.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, lạm phát cao có thể khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường địa ốc là thanh khoản thấp. Đa số nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã “ôm hàng” từ đầu năm 2021 đến nay và đang rơi vào tình trạng “no hàng” do trữ nhiều quá nhưng thanh khoản khó do giá vẫn “neo” ở mức cao.

Bởi vậy, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm 2021 đến nay diễn ra chậm dù giá đã tăng thêm từ 20-25% ở khu vực thành phố, trên 30% ở khu vực vùng ven; thậm chí tăng trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ – ông Kiên dẫn chứng.

Xét về tổng thể, khi vật giá leo thang và lạm phát tăng cao, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản; trong đó bất động sản có thể được chọn là kênh trú ẩn chống trượt giá. Các ngành sản xuất kinh doanh có biên lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 15-18% trên vốn đầu tư sẽ gặp khó khăn khi giá sản xuất đầu vào tăng nhanh nhưng giá thành không thể bù lạm phát.

Khi đó, một kịch bản xấu có thể xảy ra là chính các doanh nghiệp này cũng phải chọn cách đẩy tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất. Nếu các nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng thì sẽ chưa vội bán bất động sản trong 6-12 tháng tới. Bởi bán xong lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao.

Chỉ có những người sử dụng đòn bẩy tài chính không còn dòng tiền đủ gánh chi phí trả ngân hàng thì mới phải bán “xả hàng” khi lạm phát tăng cao. Còn bên nắm giữ tài sản vẫn sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Lúc đó, thị trường bất động sản vẫn thiết lập mặt bằng mới.

Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Bởi vậy, theo ông Kiên, thời gian tới vẫn tiếp tục nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản ì ạch.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, không phải cứ lạm phát, bỏ tiền vào bất động sản là có thể thu được lợi. Trong bối cảnh lạm phát dù thấp hay cao, các chuyên gia cảnh báo, dòng tiền của nhà đầu tư cần cẩn trọng với hai yếu tố: không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao; không lướt sóng và đầu tư ngắn hạn.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, phân tích khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên, nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ, cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ./.