Khi nào bán nhà theo Luật ?

Thứ 3, 08/06/2010 | 09:39:00 [(GMT +7)] A A

Cách nay gần bốn năm, khi quyết định bấm nút thông qua Dự luật Kinh doanh bất động sản, nhiều đại biểu quốc hội đã đặt trọn niềm tin vào một viễn cảnh tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Rằng, có luật sẽ hạn chế và từng bước đẩy lùi tình trạng đầu cơ, thao túng nhà đất. Thế nhưng, cuộc sống luôn có những quy luật riêng của nó. Và, luật pháp với cuộc sống đôi khi vẫn còn những khoảng cách.

Luật pháp

Xin được nhắc lại đôi điều về những quy định được ghi rất rõ ràng, minh bạch trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Điều 11 quy định về “ Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh”, có ghi: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Điều luật cũng ghi rõ các nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô, diện tích của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;

g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

Không chỉ công khai thông tin để mọi người dân đều biết, các nhà làm luật cũng yêu cầu các chủ đầu tư kinh doanh nhà phải “Bán nhà, công trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản”.(Điều 22- Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng ).

Lách Luật

Một trong những thủ thuật phổ biến mà các chủ đầu tư hay dùng, đó là chiêu “Góp vốn đầu tư”. Nhưng, đằng sau đó là cả một thế giới liên kết ngầm nhằm thao túng thị trường để trục lợi. Bản chất cái gọi là “góp vốn đầu tư”, đó chính là sự liên kết giữa “cò” nhà đất, hoặc những kẻ có tiền với bên kia là chủ đầu tư. Hai bên tìm đến với nhau bởi cùng chung một mục tiêu là chữ “Lợi”.

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã không ngần ngại nói thẳng ra rằng: – Sở dĩ các chủ đầu tư liên kết với các “cò” đất hoặc tung hàng ra cho các sàn giao dịch (thường là những kẻ có tiền đầu cơ), vì bán như thế mới được giá cao. Chính các “cò” và các sàn giao dịch là chất “xúc tác” làm cho thị trường nóng lên, giá trị căn hộ chung cư cũng theo đó mà tăng lên từng ngày.

Tất nhiên, để đạt được mục tiêu chung là chữ “Lợi”, các “cò”, cũng như các sàn giao dịch BĐS rất cần sự giúp đỡ đắc lực từ phía chủ đầu tư, hay nói khác đi là hai bên phải tôn trọng những thỏa thuận, cam kết ngầm về cái gọi là “quá trình … tiếp thị và …. làm giá sản phẩm”. Bao gồm: Tung hàng nhỏ giọt (nhằm tạo sự khan hiếm); bán hàng theo nhiều đợt, đợt sau giá cao hơn đợt trước (nhằm tạo sóng); chỉ có một sàn giao dịch, hoặc một “cò” duy nhất được quyền phân phối sản phẩm ( nhằm triệt tiêu sự lựa chọn của thượng đế).

Một phương thức khác cũng thường được sử dụng, đó là việc cho doanh nghiệp khác đầu tư lại, gọi là đầu tư thứ phát, hoặc hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác liên doanh. Thế nhưng về nguyên tắc, bất luận các nhà đầu tư áp dụng cách nào thì việc tuân thủ pháp luật, mà cụ thể ở đây là các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, vẫn phải được tôn trọng.

Nghe tin, chủ đầu tư dự án Vân Canh (thuộc huyện Hoài Đức – Hà Nội) đang triển khai xây hai tòa nhà chung cư CT1 và CT2 để bán, mấy kẻ “vô gia cư” chúng tôi vội phi xe xuống sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư ở 649 Kim Mã. Nhưng đến nơi thì té ngửa, nhà đang xây trên đất của chủ dự án là có thật nhưng chủ đầu tư lại là một doanh nghiệp khác !

Không khó khăn gì để tìm ra chủ nhân đích thực đang xây tòa nhà kia là ai, đó chính là Công ty cổ phần bất động sản AZ, trụ sở nằm tại 58 Trần Thái Tông- Cầu Giấy- Hà Nội. Tiếp chúng tôi là một cô gái còn rất trẻ và xinh đẹp, hai chiếc di động loại đắt tiền liên tục đổ chuông. Cô tự giới thiệu làm ở phòng kinh doanh và nếu các anh muốn mua nhà ở Vân Canh thì vẫn còn, chỉ có điều phải trả chênh lệnh tới 4,8 triệu đồng/ m2 !

Thấy anh bạn đi cùng tôi kêu đắt, tiền chênh nhiều, cô liền cười mà rằng: – Đây là suất người ta góp vốn đầu tư từ trước anh ạ. Đầu tư thì phải có lãi chứ anh !

Lại chiêu “đầu tư góp vốn”. – “Ở cái thời buổi khó khăn này, cả thế giới khủng hoảng điên đảo thế mà Việt Nam mình vẫn có nhiều người kiếm tiền triệu tiền tỷ như trở bàn tay. Chỉ cần bỏ ra một hai triệu cho một căn chung cư, tháng trước tháng sau đã kiếm được những bốn năm triệu lận” – anh bạn tôi vẫn không giấu nổi sự bức xúc, cứ vừa đi vừa lẩm bẩm.

– Khổ cho nó, ngót 15 năm làm báo, hơn 40 tuổi đầu, một vợ hai con rồi mà vẫn chưa tìm được “quả” chung cư cấp thấp nào nơi đất Hà Thành mà qua đêm !

Theo điều tra của chúng tôi, hiện tòa nhà này mới khởi công khoảng hơn tháng nay, hiện tại vẫn chưa làm xong phần móng, nhưng quái lạ, 5-6 trăm căn hộ đã được người ta bán hết veo từ thuở nào !?

Bất lực, mấy đứa lại lần mò sang dự án đô thị mới Trung Văn của vinaconex 3, song tình cảnh cũng chẳng có gì sáng sủa. Mấy cô nhân viên ở phòng kinh doanh công ty bảo: – Mấy anh muốn mua nhà phải gặp “sếp”, nhưng hiện “sếp” đang đi công tác, chắc phải mấy ngày nữa mới về. Bốc máy ra gọi cho ông Chế- Chủ tịch HĐQT của Công ty, câu trả lời thật gắn gọn và súc tích: – Ờ ! Ờ ! Nhưng hiện công ty chưa bán !

– “ Có lẽ phải bám vụ này thôi ông ạ. Phải chịu khó, kiên trì và liên tục, nếu không là họ lại bán hết veo như kiểu ông AZ thì xôi hỏng bỏng không!”- Đó là cách duy nhất tôi có thể nói nhằm động viên thằng bạn đi cùng và thắp lên một tia hy vọng dù mong manh cho nó.

Ban phát

Phớt lờ các quy định của Luật pháp và bao công sức tiền của mà các đại biểu quốc hội đã bỏ ra hàng năm trời để làm luật, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn tự cho mình cái “quyền” tự do định đoạt sản phẩm làm ra theo kiểu (nói nôm na) nhà tôi xây tôi thích bán thế nào là quyền của tôi !

Và, thế là trên thị trường BĐS hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố lớn, các doanh nghiệp được nhà nước cấp phép xây nhà để bán, đa phần vẫn bán nhà theo kiểu “xin- cho, ban – phát”. Nhưng, để “Xin” được mua một căn hộ chung cư, cũng phải có quan hệ. Không nhất thân nhì quen, thì cũng phải “có vai vế” trong xã hội, đủ để các chủ đầu tư “nể”, hoặc “sợ”.

Bà chị họ tôi, quê tận Nghệ An, từng cất công lặn lội ra Hà Nội không dưới chục lần mà vẫn chưa tài nào tìm nổi một căn chung cư để mua cho vợ chồng đứa con gái cùng đứa cháu ngoại đang phải đi thuê nhà. Biết tôi làm báo, lắm thông tin, bà nhờ tôi “phím” cho một chỗ mà người ta đang xây để bán theo tọa độ mà bà đã chọn. Một tuần sau, bất ngờ tôi nhận được điện thoại của bà: – Mua được rồi chú ạ. Giá gốc. Chị sướng điên người !

Hóa ra, để mua được căn hộ chung cư giá gốc mà tôi đã chỉ cho bà, bà phải nhờ tới ông chú bên nhà chồng làm quan khá to ở Trung ương. Nhân bảo như thần bảo. Chỉ cần một cú điện thoại của ông chú làm quan to ấy, vợ chồng đứa con gái của bà đã có nhà để ở, vĩnh viễn chấm dứt gần 10 trời cảnh khăn gói đi thuê nhà ở Hà Nội.

– “Công khai thông tin để mọi người dân đều biết và chủ đầu tư phải bán nhà qua sàn”, sau gần 4 năm thi hành Luật, vẫn chỉ là khẩu hiệu suông. Điều này vẫn sẽ đúng trong tương lai vài năm tới, chí ít là với những người như chúng tôi.

Và, để “đối phó” với Luật, người ta cũng đưa nhà lên sàn. Nhưng, tiếc thay, sàn giao dịch BĐS theo đúng nghĩa mà các nhà làm luật đã xây dựng giờ biến thành sàn diễn kịch, diễn hề của không ít chủ đầu tư có nhà chung cư để bán. Khán giả ở đây rất đông đấy, nhưng người cười thì ít, mà người dở khóc dở cười thì nhiều. Họ chính là số đông người dân thân cô thế cô, không quen biết, không vai vế để có thể mua được căn hộ giá gốc. Tất nhiên, họ cũng không đủ tiền để mua lại căn hộ với giá chênh lệch quá cao mà đám người trên sân khấu kia đang diễn.