Gỡ nút thắt pháp lý, khơi dòng vốn bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Năm 2009, tòa tháp Nha Trang Plaza (Khánh Hòa) hoàn thành với quy mô 40 tầng, 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao được biết đến như là sản phẩm condotel đầu tiên của Việt Nam.

Từ đó đến nay, xu hướng phát triển loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, shophouse, home-tel, office-tel,… đã phát triển với tốc độ khá nhanh.

Nở rộ đầu tư

Hiểu một cách đơn giản, condotel hay biệt thự du lịch, nghỉ dưỡng là một khách sạn có tính riêng biệt, độc lập tương đối trong một quần thể khách sạn du lịch có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để du khách có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài. Từ khi xuất hiện, condotel đã phát triển mạnh mẽ, nhất là từ năm 2014 và thăng hoa trong giai đoạn 2015-2018, cùng thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn phát triển đỉnh cao.

Các dự án condotel, shophouse được chủ đầu tư đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn (8-12%/năm, thậm chí lên tới 15-16%/năm). Đồng thời, giai đoạn 2014-2016, một số ngân hàng còn cam kết cho nhà đầu tư vay 70-90% giá trị tài sản với thời gian vay từ 10-15 năm đối với doanh nghiệp và 15-25 năm với cá nhân, hầu hết đều ân hạn nợ gốc từ 1 đến 3 năm. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cam kết cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng này. Do vậy, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhanh chóng trở thành trào lưu và là sản phẩm dẫn đầu trong thu hút vốn đầu tư, phát triển mạnh mẽ tại Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu, Quảng Ninh, Hải Phòng,…

Theo thống kê chưa đầy đủ, đến thời điểm này có hơn 114 nghìn căn hộ condotel với tổng vốn đầu tư khoảng 297.128 tỷ đồng; hơn 24.399 villa với giá trị 243.990 tỷ đồng và các dự án shophouse ước tính 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba dòng sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương gần 30 tỷ USD. Nhiều chuyên gia đã phân tích về khả năng sinh lời của các sản phẩm này và nêu khó khăn trong việc cấp sổ hồng cho các sản phẩm.

Từ năm 2016, nhiều ngân hàng thương mại đã giảm cam kết cho vay còn 50-60% giá trị, thời gian vay giảm còn 5-10 năm với doanh nghiệp và 10-15 năm với các cá nhân, thời gian ân hạn cũng rút ngắn còn 6-24 tháng và lãi suất cho vay cũng thay đổi theo thị trường sau thời gian ưu đãi. Nhiều chủ đầu tư đã xin đàm phán lại để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15%/năm xuống còn 8%. Nút thắt chủ yếu đối với loại hình này là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, shophouse, home-tel; việc phân chia quyền sở hữu; việc xác định thời hạn sở hữu; việc quản lý, khai thác các bất động sản,…

Khánh Hòa được coi là “thủ phủ” của các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua. Giai đoạn 2013-2017, nhằm tăng hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, tỉnh đã ban hành cơ chế cho phép một số nhà đầu tư tại địa bàn bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn để phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Giai đoạn 2016-2018, UBND tỉnh giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, khách sạn với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có diện tích lớn, chủ yếu ở thành phố Nha Trang và khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh. Riêng tại khu bắc bán đảo Cam Ranh có hơn 40 dự án thì khoảng một nửa liên quan “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Còn theo quy hoạch 1/2000, toàn bộ khu vực này là đất thương mại, dịch vụ. Do trong Luật Đất đai không có quy định đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên khái niệm này được coi là “sáng kiến riêng” của tỉnh Khánh Hòa thời kỳ đó.

Siết chặt quản lý

Trước tiên, cần khẳng định, về pháp luật đất đai, không có “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do vậy, cũng không có quy định cụ thể nào cho việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng đối với loại đất nêu trên. Thứ hai, việc giao đất thương mại, dịch vụ cho các tổ chức kinh tế thuê là giao cho chính đơn vị, tổ chức kinh tế đó. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê là cấp cho cả dự án, cho tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư dự án đó, không thể xé lẻ quyền sở hữu cho từng tài sản, từng bộ phận tài sản trong một dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Xét về bản chất, gốc của condotel, shophouse là đầu tư tài chính, các chủ đầu tư dự án huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp để hình thành các khu du lịch, nghỉ dưỡng. Việc nhà đầu tư thứ cấp (người góp vốn) trở thành chủ sở hữu từng căn hộ condotel, shophouse,… là không phù hợp.

Do vậy, chủ trương của tỉnh Khánh Hòa đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” không có căn cứ pháp luật; đồng thời phá vỡ quy hoạch, dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo của nhiều người mua do không được pháp luật công nhận, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều bị thiệt hại. Qua rà soát, có

18 dự án đã được tỉnh Khánh Hòa quyết định chủ trương đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu vực này; trong đó, 16 dự án đã được giao đất, cho thuê đất đối với loại đất nêu trên. Đến cuối năm 2021, đã có 10 dự án chuyển từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trở về đất thương mại, dịch vụ, 8 dự án khác vẫn chưa thực hiện việc chuyển đổi và cần phải thực hiện trong thời gian tới. Có một số ý kiến đề nghị chuyển hình thức này thành đất ở lâu dài, tuy nhiên, nếu giải quyết theo hướng này sẽ trở thành tiền lệ xấu, hợp thức hóa sai phạm, tính nghiêm minh và kỷ cương pháp luật bị vi phạm.

Để giải quyết các vấn đề về xác định thời gian sở hữu của các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cần xác định rõ đây là đất quy hoạch cho thuê cho hoạt động thương mại, dịch vụ với thời hạn 50 năm. Hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Để giải quyết vấn đề về xác định phân chia quyền sở hữu, cần dựa trên bản chất của việc góp vốn đầu tư là đầu tư tài chính.

Chủ đầu tư dự án là người đứng tên thuê sử dụng khu đất đó, các nhà đầu tư thứ cấp chỉ là đối tác góp vốn trong dự án. Để tránh tranh chấp và bất trắc có thể xảy ra, chủ dự án cần cấp văn bản “Quyền sở hữu tài sản”, xác nhận quyền các nhà đầu tư thứ cấp, có sự đồng xác nhận của chính quyền cấp có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất của dự án. Văn bản này cần được luật hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan, có thể thay thế sổ đỏ, sổ hồng.

Việc phát triển loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao. Việc kịp thời và chủ động hoàn thiện căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có quy định cụ thể phù hợp thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.