Giá nhà ở trung bình của Việt Nam vẫn cao gấp 25 lần thu nhập

Phân khúc BĐS bình dân tăng cao

Tại buổi họp báo, chuyên gia CBRE nhận định, tiếp nối xu hướng đi xuống của thị trường BĐS năm 2012, trong quý I/2013, thị trường tiếp tục chứng kiến chiều hướng đi xuống của giá chào bán nhà ở trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo đó, tại thị trường sơ cấp, 95% số căn hộ chào bán mới có giá chào bán dưới một nghìn USD, so với chỉ 26% số căn hộ chào bán dưới mức giá này trong quý I/2012.

CBRE cũng ghi nhận giá chào báo sơ cấp tại một dự án có thể đã giảm tới 50% so với giá chào bán ở mức “giá cắt lỗ” sâu; trong khi giá chào bán phân khúc cao cấp đã giảm mạnh nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản. Xét về nguồn cầu thị trường nhà ở, CBRE nhìn nhận triển vọng kinh tế với 27% số người tham gia khảo sát của Nielsen cho rằng đây là mối lo ngại lớn nhất trong bối cảnh hiện nay. Trong khi đó, uy tín và cam kết của các chủ đầu tư cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà. Hiện nay người mua nhà không chỉ quan tâm tới giá bán, mà còn chú trọng về tiến độ xây dựng, tiện ích và cơ sở hạ tầng của công trình.

Khảo sát thực tế của CBRE, chất lượng sản phẩm của thị trường nhà ở cũng được chú trọng hơn. Người mua nhà đặc biệt quan tâm đến những dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích khoảng 60 m2 đến dưới 100m2 với tiến độ xây dựng tốt, tiện ích có sẵn, cơ sở hạ tầng phát triển. Đặc biệt, mua để cho thuê hiện nay đang là xu hướng được nhiều người hướng tới. Bên cạnh đó, người mua đòi hỏi tính minh bạch của các dự án nhiều hơn so với trước đây.

Tuy nhiên, người mua vẫn “không vội vàng” đưa ra quyết định mua nhà vì họ có nhiều lựa chọn hiện tại cũng như trong tương lai khi có thêm nhiều dự án hoàn thành. CBRE cho rằng, hiện nay người mua nhà vẫn dè dặt khi đưa ra quyết định mua nhà do giá nhà và thu nhập đang có sự chênh lệch quá lớn.

Theo ước tính của CBRE, thị trường Hà Nội hiện có khoảng 21,6 nghìn căn hộ tồn kho (tăng 5% so với quý 4/2012 và tăng 21% so với quý I/2012), do đó, số lượng căn hộ bán được trong quý I/2013 theo CBRE vào khoảng 600 căn hộ, trong đó phân khúc bình dân được ghi nhận với tốc độ bán cao nhất.

Nhìn nhận về tương lai tại thị trường này, CBRE cho rằng số lượng hỏi mua sẽ dần phục hồi trong các quy tiếp theo. Giao dịch thành công sẽ chỉ diễn ra tại các dự án với giá chào bán hấp dẫn và cạnh tranh, bên cạnh đó, tiến độ xây dựng tốt cùng những tiện ích và cơ sở hạ tầng tương đối sẽ là quyết định của người mua.

Khoảng 60% nhà ở khu đô thị chưa có người ở

Theo báo cáo thị trường BĐS của CBRE, trong quý I/2013 giá chào bán sơ cấp tại một số dự án có theer đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Theo đó, giá chào bán trung bình giảm 2,8% so với quý 4/2012. Một số căn hộ được chào bán ở mức giá cắt lỗ sâu, tuy nhiên CBRE nhận định với 9 nghìn căn hộ hoàn thiện chỉ có khoảng 60% chưa có người ở.

Ghi nhận của CBRE, quý I/2013 phân khúc nhà trong khu đô thị ghi nhận 250 căn được bàn giao từ hai dự trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Hoài Đức. Quý I cũng chứng kiến dự án khu đô thị The Manor Park City, quận Hoàng Mai, do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư, được đưa ra thị trường. Theo đó, trong số khoảng 9 nghìn căn hoàn thiện tại các khu đô thị trong vòng ba năm trở lại đây, ước tính khoảng 60% chưa có người ở. Giá trị vốn hóa sẽ tiếp tục giảm nếu tiện ích không được bổ sung kịp thời.

CBRE đưa ra nhận định về giá chào bán quý I/2013 hoặc không đổi hoặc tăng nhẹ khoảng 5%-7% so với quý trước. Tại một vài quận khác, giá chào bán giảm nhẹ từ 5% đến 7% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá chào bán trung bình giảm khoảng 15%-20% trên toàn thị trường.

CBRE nhìn nhận, một điểm đáng chú ý hiện này là các nhà đầu tư chủ yếu là dài hạn, do đó tiềm năng cho thuê là một yếu tố quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư. Xu hướng “đầu cơ” tuy đã giảm đáng kể nhưng thị trường vẫn khá nhạy cảm với hiện tượng này, đặc biệt khi các kênh đầu tư khác còn hạn chế. Tuy nhiên, tình trạng “đầu cơ” sẽ không thể bị loại bỏ hoàn toàn và sẽ tiếp tục tồn tại ở các dự án kém minh bạch.

Nhìn triển vọng về thị trường BĐS, CBRE cho rằng các tiện nghi, bao gồm điện, nước, trường học, chợ, dịch vụ giải trí và tiện ích tương tự cần phải được bổ sung đầy đủ và kịp thời tại các khu đô thị, nếu không các dự án sẽ không bao giờ được lấp đầy.

Trong những quý tới CBRE nhìn nhận, giá chào bán dự kiến sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm. Theo đó, CBRE dự đoán trong tương lai nhu cầu về nhà cho thuê sẽ đóng một vai trò quan trọng hơn đối với thị trường nhà ở.

Về nguồn cung, theo CBRE, thị trường BĐS Hà Nội sẽ ít chịu biến động hơn so với các thị trường trong nước khác. Cũng theo đánh giá của Hiệp hội Hàng không quốc tế, đến năm 2014, Việt Nam dự kiến sẽ trở thành thị trường vận chuyển hành khách và hàng hóa có mức tăng trưởng nhanh thứ ba thế giới và có thị trường nội địa tăng trưởng nhanh thứ hai thế giới. Điều này sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn cho sự phát triển của ngành khách sạn nói riêng và thị trường BĐS nói chung.