Dự báo lực cầu bất động sản 2021 vẫn mạnh và có thể kiểm soát giá

Chiều 11/1, tại Hà Nội, Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức họp báo công bố Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020.

Lãnh đạo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chủ trì cuộc họp.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 cho thấy, dịch bệnh COVID-19 tác động mạnh ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Đặc biệt, đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường.

6 tháng đầu 2020, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng trệ, sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động. 6 tháng cuối năm, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn.

Năm 2020 cũng ghi dấu ấn những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mặc dù được tháo gỡ một phần nhưng vẫn chưa triệt để là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường.

Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh nhưng năm 2020 đã có nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản như: Đại hội Đảng các cấp nhiệm kỳ 2020-2025; loạt công bố quy hoạch huyện đảo Vân Đồn, công bố thành lập TP. Thủ Đức, TP. Phú Quốc và khởi công xây dựng sân bay Long Thành; tăng trưởng GDP cả năm 2020 là 2,91%, nằm trong nhóm tăng trưởng dương và khá cao của khu vực thế giới; lãi suất ngân hàng giảm mạnh từ 7-8% xuống dao động ở ngưỡng 5% ở hầu hết các ngân hàng thương mại; vốn FDI vào Việt Nam năm 2020 đạt gần 30 tỷ USD và kiều hối đạt trên 15 tỷ USD; thị trường chứng khoán vượt mức 1.100 điểm (VN-Index)… có tác động tích cực tới thị trường.

Nhìn lại thị trường 2020, có thể thấy, bất động sản đã có một năm nhiều thăng trầm, dù thiếu hụt, khan hiếm nhất là nguồn nhà ở giá thấp, giá bình dân và nhà ở xã hội nhưng lực cung của thị trường vẫn khá mạnh, vẫn có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở bất cứ lúc nào.

Đáng chú ý, kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

Thêm nữa, một số địa phương có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch đã có chủ trương phát triển phù hợp, đúng hướng và đã được đầu tư phát triển hạ tầng vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư tìm đến để hoạt động kinh doanh, bao gồm: TP Hồ Chí Minh, một số khu vực của Hà Nội, các tỉnh miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ và một số tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long, Bình Định, Phú Yên, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc…

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp sôi động, nhộn nhịp bởi làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng suy giảm ngoài nguyên nhân ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID- 19 còn nguyên nhân là pháp lý chưa được tháo gỡ cho Condotel nên tạo tâm lý không tin tưởng, không hấp dẫn để các nhà đầu tư tham gia.

Nhu cầu nhà ở chung cư gia tăng trong vài năm trở lại đây. (Ảnh: HNV)

Trên cơ sở đó, Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, năm 2021 này, nguồn hàng nhất là nhà ở sẽ tăng mạnh do các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Hơn nữa, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại căn hộ có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộđược giao dịch tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nôi. Đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt cho công nhân tại các khu công nghiệp, trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay, do đó, Hội cũng kiến nghị nên bỏ hẳn phát triển loại sản phẩm này.

Về giá bất động sản, Báo cáo cũng chỉ rõ, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực TP. Thủ Đức. Về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn. Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 – 10% so với năm 2020.

Các nhà quản lý và các chuyên gia bất động sản thống nhất cao rằng, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… sẽ sôi động trở lại. Đáng chú ý là đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Do đó, các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường hơn.

Giải đáp thắc mắc của báo chí tại cuộc họp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký cảnh báo về nguy cơ đầu tư ảo tại một số thị trường vùng ven khu đô thị, nhất là ở Hà Nội thời gian qua đồng thời nhấn mạnh hiệu quả lan tỏa của việc đầu tư hạ tầng đồng bộ, nhất là sự chuyên nghiệp của một số chủ đầu tư lớn, các dự án mạnh tại một số thị trường, góp phần thúc đẩy một “mặt bằng mới” cho thị trường bất động sản ở một số vùng, một số nơi, nhất là ở các khu trung tâm, khu đô thị mới.

Lý giải về nhu cầu nhà ở bình dân, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội cho biết thêm, khả năng chi trả cho nhà ở bình dân vẫn chiếm số đông, phân khúc này luôn trong tình trạng khan hiếm vì không còn quỹ đất, cộng với tâm lý đa phần đều cần và số lượng sản phẩm được phê duyệt thấp. “Quỹ đất cho người bình dân đang rất hạn chế. Bộ Xây dựng vẫn đang quyết liệt tham mưu nhưng nếu các địa phương, đặc biệt là các thành phố không dành ra quỹ đất và có cơ chế phát triển thì vẫn khó khăn…

Liên quan tới phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng đinh, cái gì cũng có 2 mặt lợi và hại. Hội cũng khuyến cáo rằng việc tập trung quá nhiều trái phiếu bất động sản không tốt cho nền kinh tế nhưng với những dự án có tính pháp lý rõ ràng, năng lực chủ đầu tư tốt thì lại là lợi thế. Theo ông Hà, việc phát hành trái phiếu bất động sản cần quản lý chặt chẽ hơn…/.