Định giá đất khách quan, chính xác hơn

Tại kỳ họp thứ 7 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm năm tháng so với quyết nghị của Quốc hội (riêng một số quy định chuyển tiếp có hiệu lực ngày 1/1/2025). Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP "Quy định về giá đất" được dư luận đặc biệt quan tâm.

Những năm gần đây, thị trường mua bán bất động sản nói riêng, mua bán đất nói chung luôn biến động khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người có nhu cầu thật sự hoang mang, lo lắng. Sau giai đoạn trầm lắng, đóng băng từ cuối quý II/2022, thị trường đang bắt đầu sôi động trở lại. Giá chung cư, nhà đất biến động tăng mạnh một cách bất thường và đang tiếp tục giữ ở mức cao. Ông Nguyễn Xuân Hùng ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, giữa năm 2022 ông bán căn hộ 98 m² ở một khu chung cư có vị trí đẹp nhưng đang xuống cấp với giá 33 triệu đồng/m², nhưng nay giá tại chung cư này đã lên hơn 50 triệu đồng/m².

Giá đất nền tại các khu dân cư khu vực ngoại thành Hà Nội và các tỉnh cũng ấm dần, tăng ít nhất 30% so với hai năm trước. Phân khúc đất nền phía nam ghi nhận thanh khoản tăng. Bên cạnh các nền đất giá tốt bán ra nhanh thì các nền có vị trí đẹp, giảm giá trên dưới 10% so với "đỉnh sốt" vẫn có người mua. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh thị trường bất ổn, người có nhu cầu thật sự vẫn chưa dám mạnh dạn xuống tiền đầu tư, sợ có ngày "bong bóng" vỡ.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, kinh tế, xã hội trước đây còn nhiều bất cập. Tình trạng bồi thường vài trăm nghìn, vài ba triệu đồng cho mỗi mét vuông đất phi nông nghiệp - phương tiện sinh tồn của người nông dân - rồi giao cho một dự án xây chung cư chồng lên vài ba chục tầng để bán với giá hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông sàn chung cư đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

Việc định giá đất ở xác định mức giá đền bù được tính theo hệ số phụ thuộc vị trí đất. Chủ nhân một diện tích đất 125 m² có căn nhà cổ hàng trăm năm của tổ tiên để lại, bị giải tỏa phục vụ mục đích mở đường giao thông tại quận Cầu Giấy cho biết, ông nhận được số tiền đền bù không đủ để mua căn hộ chung cư theo phương án đền bù, chỉ vì mảnh đất ấy có vị trí ở giữa làng.

Để giải quyết những bất cập, ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP "Quy định về giá đất". Nghị định quy định về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2014. Nghị định áp dụng với cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể; tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất; tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhận xét, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có năm chương, 40 điều, quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo bốn phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Giá đất sẽ được so sánh với giá đất đã chuyển nhượng gần nhất trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai, có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Giá đất để so sánh được lấy từ các nguồn: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; văn phòng đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát. Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, giá đất theo Nghị định này cũng được tính theo phương pháp xác định thu nhập trong ba năm với cả đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của ba thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

Một phương pháp định giá đất nữa là tính theo thặng dư. Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: Thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy…

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP cũng quy định phương pháp xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga đánh giá, điểm mới quan trọng trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP là khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất, điều này cho phép việc định giá đất khách quan, chính xác hơn.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ vừa ban hành tạo thuận lợi trong xác định giá đất, kỳ vọng sẽ giải quyết hàng loạt vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm nay. Quy định này giúp cho thị trường chuyển nhượng đất ổn định, tránh tình trạng "thổi giá" gây hỗn loạn thông tin.