Đề xuất thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Dự thảo Nghị quyết đề xuất thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo dự án, nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (không bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng vốn đầu tư công) trên phạm vi toàn quốc, gồm:

1. Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.

2. Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, gồm:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;

c) Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính Công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

3. Thủ tục về quy hoạch, đầu tư, xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội.

4. Cơ chế, chính sách đối với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư để cho cá nhân là người lao động của mình để ở.

5. Lợi nhuận định mức tối đa mà chủ đầu tư được hưởng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

6. Cơ chế, chính sách sử dụng ngân sách nhà nước, sử dụng các nguồn vốn hợp pháp khác để thực hiện hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội.

Đối tượng áp dụng

Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng quy định này đối với các đối tượng sau đây: 1. Cơ quan nhà nước; 2. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam; 3. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở; 4. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp; 5. Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê cho các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở; 6. Cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội.

Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia

Theo dự thảo, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước do Chính phủ thành lập từ nguồn ngân sách nhà nước cấp và nguồn vốn hợp pháp khác.

Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia được đầu tư trực tiếp để tạo lập quỹ nhà ở xã hội, quản lý quỹ nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp; hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội theo điều kiện, nội dung và mức hỗ trợ được cơ quan có thẩm quyền quy định.

Chính phủ quy định chi tiết về thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia.

Giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Theo dự thảo, căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, vị trí quy hoạch đất để xây dựng nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng lập, công bố công khai danh mục dự án trên Cổng Thông tin điện tử (Website) của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng, đồng thời gửi đăng tải trên Cổng thông tin điện tử (Website) của Bộ Xây dựng hoặc Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản để các nhà đầu tư đăng ký tham gia. Danh mục dự án bao gồm: các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa lựa chọn chủ đầu tư; dự án có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; vị trí quy hoạch đất để xây dựng nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thông tin dự án gồm: tên dự án; mục tiêu; quy mô (cơ cấu loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở), hiện trạng sử dụng đất, thông tin về quy hoạch đối với vị trí đất để xây dựng nhà ở xã hội (quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 hoặc tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết); sơ bộ về tổng vốn đầu tư; tiến độ thực hiện dự án; các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư. (*)

Nhà đầu tư gửi Sở Xây dựng nơi có dự án văn bản đăng ký làm chủ đầu tư kèm theo hồ sơ chứng minh đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, năng lực tài chính và đề xuất các tiêu chí về thời gian, tiến độ thực hiện dự án, đưa công trình vào sử dụng (lựa chọn nhà đầu tư có đề xuất thời gian thực hiện ngắn nhất); tiêu chí về phương án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) đối với trường hợp dự án ứng trước bồi thường, hỗ trợ, tái định (lựa chọn nhà đầu tư có đề xuất ứng trước tiền bồi, hỗ trợ, tái định cư lớn hơn).

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công khai danh mục dự án, trường hợp 01 dự án chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định của pháp luật thì trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày hết thời hạn công khai danh mục dự án, Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân cấp tỉnh giao chủ đầu tư cho nhà đầu tư đã đăng ký.

Trường hợp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công khai danh mục dự án mà 01 dự án có từ 02 nhà đầu tư trở lên có đủ điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư thì việc lựa chọn giao chủ đầu tư được thực hiện theo tiêu chí, thứ tự ưu tiên như sau:

a) Tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm đã thực hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy mô sử dụng đất tương đương hoặc lớn hơn dự án);

b) Tiêu chí về năng lực tài chính để thực hiện dự án (lựa chọn nhà đầu tư có tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cao hơn);

c) Tiêu chí về thời gian, tiến độ thực hiện dự án, đưa công trình vào sử dụng (lựa chọn nhà đầu tư có đề xuất thời gian thực hiện ngắn nhất);

d) Tiêu chí về phương án, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có) đối với trường hợp dự án ứng trước bồi thường, hỗ trợ, tái định (lựa chọn nhà đầu tư có đề xuất ứng trước tiền bồi, hỗ trợ, tái định cư lớn hơn);

đ) Trường hợp các nhà đầu tư có các tiêu chí tại điểm a, b, c, d khoản này bằng nhau thì giao nhà đầu tư có thời gian đăng ký sớm hơn làm chủ đầu tư.

Trường hợp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công khai danh mục dự án không có nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư mà sau thời hạn này có nhà đầu tư đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định của pháp luật đăng ký thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhà đầu tư này làm chủ đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân cấp tỉnh giao chủ đầu tư cho nhà đầu tư đề xuất dự án nếu nhà đầu tư này đăng ký và đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định.

Trường hợp quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương bàn giao lại cho nhà nước nhưng chưa bàn giao hoặc đã bàn giao nhưng chưa lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội thì căn cứ đề nghị của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đó trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án không có trong danh mục hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện công bố công khai danh mục dự án và vị trí đất thực hiện dự án thì nội dung văn bản đề xuất dự án phải có đầy đủ thông tin dự án theo quy định tại (*) nêu trên. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất dự án, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, chính quyền địa phương nơi có dự án cho ý kiến về sự phù hợp của dự án với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, điều kiện làm chủ đầu tư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giao nhà đầu tư đề xuất dự án làm chủ đầu tư.

Trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì sau khi Ủy nhân dân tỉnh có văn bản giao chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo cơ quan có thẩm quyền cập nhật vào kỳ lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương gần nhất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn bản giao chủ đầu tư theo quy định, nội dung văn bản giao chủ đầu tư bao gồm: tên dự án; mục tiêu; quy mô, vị trí đất; sơ bộ về tổng vốn đầu tư; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở; tiến độ thực hiện dự án; các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư; trách nhiệm của nhà đầu tư, cơ quan có liên quan trong việc xây dựng, triển khai thực hiện dự án và quản lý, sử dụng sau đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án theo quy định của pháp luật.

Văn bản giao chủ đầu tư thay thế văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và là căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục quy hoạch, đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội

Theo dự thảo, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Trường hợp dự án chưa có quy hoạch chi tiết hoặc phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết; việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được thực hiện cùng một thời điểm. Việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng thì nội dung thẩm định thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và sự phù hợp của thiết kế xây dựng với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. (**)

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng thì nội dung thẩm định để cấp giấy phép xây dựng bao gồm các nội dung như (**) nêu trên và đánh giá việc đáp ứng điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

Thuê nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp

Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho cá nhân là người lao động của mình ở.

Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được cho tổ chức, cá nhân không không phải là người lao động của mình thuê lại.