Cứu thị trường BĐS: Giải pháp chưa ngang tầm vấn đề

Nguyên nhân khiến BĐS trở thành hàng tồn kho

Ngay từ đầu, các đại biểu Nguyễn Thành Tâm (Tây Ninh), Nguyễn Anh Sơn (Nam Định), Châu Thị Thu Nga (TP Hà Nội) đã đưa ra những câu hỏi khó cho Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng.

“Các biện pháp giải cứu thị trường BĐS tồn kho có kiểm soát được và chống được sự tác động của các nhóm lợi ích, các đối tượng đầu cơ trục lợi vốn là nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS, gây ra hậu quả nặng nề cho ngành kinh tế và ảnh hưởng đến lợi ích nhà nước và nhu cầu chính đáng của người mua nhà trong thời gian vừa qua hay không?”, đại biểu Nguyễn Thành Tâm hỏi.

Câu hỏi của đại biểu Nguyễn Anh Sơn (Nam Định) là: “Thị trường BĐS nước ta đang ở ngưỡng nguy hiểm, nếu sự đổ vỡ đó xảy ra sẽ mang lại những hệ lụy to lớn cho nền kinh tế, trước hết là hệ thống ngân hàng với những khoản nợ xấu không nhỏ. Bộ trưởng cho biết Bộ có những kịch bản gì để sự đổ vỡ không xảy ra và nếu điều không mong muốn này xảy ra thì Bộ trưởng có phương án đối phó như thế nào?”

Đại biểu Châu Thị Thu Nga (TP Hà Nội) chất vấn: “Bộ Xây dựng đã có nhiều giải pháp để giải cứu cho thị trường BĐS song vẫn chưa đem lại hiệu quả như mong muốn. Vậy, xin hỏi Bộ trưởng Bộ xây dựng đã có những chính sách, cơ chế thích hợp g ì hơn nữa để làm tan băng thị trường BĐS, khôi phục lại niềm tin cho thị trường và các nhà đầu tư?”

Trả lời nhóm câu hỏi này, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã giải thích, quá trình phát triển các dự án BĐS nói riêng, trong đó có dự án đô thị phát triển tự phát, phong trào dẫn đến các dự án BĐS quá nhiều và vượt rất xa so với nhu cầu thực của xã hội, của thị trường.

Cơ cấu BĐS lại bất hợp lý, vừa thừa vừa thiếu, thừa những cái BĐS cao cấp hoặc trung bình nhưng thiếu những BĐS phục vụ những người dân thu nhập thấp.

Vốn cho BĐS chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng và một phần vốn đóng góp của người dân mua nhà. Còn chủ đầu tư BĐS đa số là những doanh nghiệp mà vốn chủ sở hữu rất thấp, cho nên khi tín dụng cho BĐS bị thắt chặt và lãi suất tăng cao thì các dự án BĐS đóng băng và không tiếp tục thực hiện được.

Theo Bộ trưởng “Chúng ta còn thiếu các thiết chế tài chính để hỗ trợ về nguồn vốn dài hạn cho BĐS như quỹ tiết kiệm nhà ở hay quỹ phát triển BĐS”…

Bộ trưởng cho biết, về giải pháp, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196 về khắc phục những khó khăn của thị trường BĐS. Đồng thời, điều này được thể hiện trong Nghị quyết của phiên họp Chính phủ tháng 10 vừa qua. Trong đó, tập trung rà soát toàn bộ những dự án BĐS để phân loại. Dự án chưa giải phóng mặt bằng thì phải dừng lại, còn dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa đầu tư hạ tầng thì tạm thời giãn tiến độ. Những dự án đang đầu tư hạ tầng thì phải tiếp tục cơ cấu lại dự án theo hướng tập trung để phát triển nhà ở xã hội, thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn năm 2011, 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt.

Cơ cấu lại các sản phẩm BĐS, có thể tùy theo từng vị trí, từng đô thị và từng dự án cụ thể mà cho phép cơ cấu lại các căn hộ BĐS để phù hợp với khả năng thanh toán của người dân có thu nhập thấp, đặc biệt khuyến khích chuyển những sản phẩm BĐS thương mại sang nhà ở xã hội, trong đó Nhà nước sẽ hỗ trợ tiền sử dụng đất và có thể hỗ trợ những chính sách về thuế theo quy định của Nhà nước.

Mặt khác, đề nghị ngân hàng tiếp tục cho những người mua nhà vay, đặc biệt những người mua nhà sử dụng lần đầu, những người mua nhà ở xã hội. Đề nghị Quốc hội cho phép miễn giảm thuế VAT đối với những người mua nhà ở lần đầu. Đây là một số giải pháp trước mắt cần phải quyết liệt giải quyết.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các bộ, các cơ quan để hoàn thiện pháp luật liên quan đến phát triển đô thị và BĐS.

Hiện nay Bộ đã trình với Chính phủ Nghị định về phát triển đô thị, trong đó có vấn đề về phát triển nhà ở và nhà ở xã hội. Nghị định này quy định việc tăng cường kiểm soát phát triển các dự án đô thị theo quy hoạch, đồng thời kiểm soát quá trình phát triển đó để phát triển theo đúng quy định của pháp luật.

Chuyển nhà cao cấp thành nhà xã hội, có khả thi?

Câu trả lời của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng không thỏa mãn được các đại biểu Quốc hội.

Ngay sau đó, hai trong số ba đại biểu đặt câu hỏi đầu tiên về BĐS đã đăng đàn chất vấn lại.

Theo đại biểu Nguyễn Thành Tâm, Bộ trưởng chưa trả lời rõ câu hỏi của ông.

Đại biểu Châu Thị Thu Nga cũng thắc mắc câu hỏi của mình chưa được Bộ trưởng trả lời.

Câu trả lời sau đó của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng vẫn xoay quanh giải pháp dài hạn và ngắn hạn để giải cứu thị trường BĐS. Theo ông Dũng, giải pháp dài hạn là hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục tình trạng phát triển các dự án thiếu quy hoạch dẫn đến phát triển tự phát và cung vượt quá xa với cầu.

Những giải pháp ngắn hạn là phải cơ cấu lại dự án, thay vì làm những dự án cho nhà ở cao cấp, cho người giàu nhiều quá thì bây giờ ta phải làm cho người nghèo, tức là tập trung vào nhóm nhà ở xã hội được nhà nước hỗ trợ, nhà nước hỗ trợ là không thu được tiền sử dụng đất, đây chính là gói gián tiếp kích cầu để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện và cũng chính là gói hỗ trợ cho người nghèo được mua nhà, cần khuyến khích các doanh nghiệp tập trung cơ cấu các sản phẩm BĐS. Theo Bộ trưởng, nếu làm được như vậy thì chúng ta đạt “mục tiêu kép”.

Đại biểu Phùng Văn Hùng (Cao Bằng) cho rằng ông rất băn khoăn về tính khả thi của những giải pháp trên.

“Chúng ta đều biết rằng khối lượng căn hộ và biệt thự tồn đọng cực lớn tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và cả nước được các chuyên gia ví như là “cục máu đông” làm đình trệ, ách tắc nền kinh tế, là nguyên nhân quan trọng gây nên tình trạng nợ xấu hiện nay. Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội gần đây, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho biết dư luận đánh giá BĐS tồn đọng có thể đã lên tới 1.000.000 tỷ đồng, bằng 1/2 tổng sản phẩm quốc nội của chúng ta, tương đương khoảng 100 tỷ USD.

“Số tồn đọng chủ yếu là do cung vượt cầu- như Bộ trưởng đã khẳng định- đều là những sản phẩm cao cấp, và mặc dù giá cả hiện nay đã hạ tới 30 – 40% nhưng cũng chẳng ai mua. Như vậy chúng ta bán được cho ai, nếu như chúng ta giải cứu?”, đại biểu Phùng Văn Hùng nói

Thứ hai, nếu chúng ta chuyển sang nhà ở xã hội từ giá bán 20-30 triệu/1m2 nay chúng ta hạ xuống 5-7 triệu/1m2 thì khoảng chênh lệch ấy ai bù vào, chưa tính đến khi chuyển đổi căn hộ hoặc chung cư cao cấp hoặc biệt thự sang nhà ở xã hội thì chúng ta phải thiết kế lại và kết cấu lại cũng sẽ phát sinh rất nhiều chi phí.

BĐS tồn kho hơn 40 nghìn tỷ đồng(?)

Đại biểu Phùng Văn Hùng đề nghị Bộ trưởng cho biết cụ thể về số lượng BĐS và vốn đang tồn đọng hiện nay. Nhu cầu nhà ở xã hội của chúng ta là bao nhiêu, nếu chúng ta chuyển đổi khối lượng này sang nhà xã hội thì cần bao nhiêu chi phí?

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, hiện nay theo số liệu chưa đầy đủ của 44 tỉnh, thành phố có nhiều BĐS, tính đến ngày 30-8, căn hộ chung cư tổng cộng là 16.469 căn. Trong đó Hà Nội có 2.392 căn và TP Hồ Chí Minh có 10.108 căn.

Nhà ở thấp tầng là 5.176 căn. Trong đó, Hà Nội là 3.483 căn, TP Hồ Chí Minh là 1.131 căn.

Đất nền, tổng cộng là 1.624.878 m2. Trong đó TP Hồ Chí Minh là 34.282 m2.

Văn phòng trung tâm thương mại là 25.870 m2. Trong đó Hà Nội là 5.459 m2 và TP Hồ Chí Minh là 19.771 m2. Tổng giá trị tồn kho ước tính khoảng 40.750 tỷ đồng.

Về việc chuyển đổi cơ cấu căn hộ, Bộ trưởng Trịnh Đình Dùng cho rằng, thị trường BĐS là một thị trường rất non trẻ đối với Việt Nam. Kinh doanh BĐS liên quan đến nhiều ngành, nhiều cơ quan quản lý nhà nước, nên phải có một giải pháp đồng bộ, tổng thể. “Có điều chỉnh được hay không, có cơ cấu lại căn hộ được không, cơ cấu lại được dự án hay không, thời gian có nhanh hay không, tất cả phụ thuộc vào địa phương và phụ thuộc vào các cơ quan tham mưu, và phụ thuộc vào quyết tâm của doanh nghiệp”.

Giải pháp phải tập trung mạnh ở tầm cao hơn

Sau phần trả lời của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, đại biểu Trần Du Lịch (TP Hồ Chí Minh) cho rằng Bộ trưởng chưa đặt hết ngang tầm của vấn đề. Trong vòng 30 năm trở lại đây, tất cả cuộc khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Đại biểu Trần Du Lịch hỏi, với những giải pháp Bộ trưởng vừa nêu, những nỗ lực tích cực của Bộ Xây dựng có đủ sức để làm ấm và xử lý bài toán này không?

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đồng tình với ý kiến của đại biểu Trần Du Lịch. Những nhân tố, chủ thể tác động đến thị trường BĐS gồm có Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt là vai trò của các địa phương. Với trách nhiệm của Bộ Xây dựng, ông Dũng hứa sẽ tiếp tục tập trung đề nghị với Chính phủ có những giải pháp mạnh hơn về tài chính, về tiền tệ.

Đại biểu Trần Du Lịch ghi nhận nỗ lực của Bộ Xây dựng và Chính phủ trong vấn đề làm ấm thị trường BĐS, nhưng ông vẫn cho rằng những giải pháp chưa đạt đúng tầm nghiêm trọng vấn đề đặt ra. “Trong những yếu kém của ta, tôi cho rằng yếu kém trong quản lý thị trường BĐS là điển hình về mặt yếu kém quản lý. Sự méo mó cung cầu trên thị trường thì thị trường BĐS là điển hình của sự méo mó. Tình trạng đầu cơ thái quá gây bất ổn thì thị trường BĐS là điển hình của sự đầu cơ thái quá”.

“Nếu không giải quyết được thì chúng ta không hy vọng gì giải quyết bài toán nợ xấu. Tôi cho rằng đây là vấn đề phải tập trung mạnh ở tầm cao hơn”, ông Trần Du Lịch nói.

Theo Nhandan