Cởi trói cho hàng trăm dự án bất động sản: Bắt đầu từ việc sửa Luật

Thị trường bất động sản lâm vào cảnh khan hiếm nguồn cung suốt 2 năm qua khiến giá liên tục lập đỉnh mới, gây ra hiện tượng sốt ảo ở một số khu vực. Dù vậy, doanh nghiệp bất động sản cũng không lấy làm vui bởi hàng trăm dự án đang bị “đá ghè chân,” không thể triển khai do vướng mắc, chồng chéo quy định giữa các luật hiện hành.

Rối vì quy định chồng chéo

Tắc trong bài toán “con gà – quả trứng” là câu chuyện của đa số doanh nghiệp bất động sản khi nói về tình trạng của mình trong suốt nhiều năm bị “trói” bởi quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020: Nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” mới được thực hiện dự án.

Với quy định trên, theo giới chuyên gia, dường như tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có một phần diện tích đất ở (mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), cũng sẽ không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, Luật Xây dựng thì cho phép “nếu dự án được phê duyệt thì được thực hiện.” Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định: Hồ sơ, căn cứ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở dự án đầu tư. Nghĩa là, việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư…

Mâu thuẫn, chồng chéo giữa các Luật kể trên đã khiến rất nhiều dự án nhà ở hiện đang bị ách tắc, không thể triển khai, bị “chôn” vốn, gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng cao, trong khi nhà nước thì bị thất thu.

Chỉ riêng tại thành phố sôi động nhất nước, theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, với 126 dự án nhà ở hiện đang bị ách tắc, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả là Nhà nước có thể sẽ bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư); thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 10%, tương đương 12.600 tỷ đồng.

Trường hợp nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị “chôn” vốn, mất cơ hội kinh doanh, tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản…

Cần “cởi trói”

Liên quan đến vấn đề trên, ngày 15/9/2021, Văn phòng Chính phủ có Văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (đây cũng là điều khoản để sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở 2014).

Đề cập đến vấn đề trên, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho rằng việc sửa đổi điều 75 Luật Đầu tư là cần thiết. Theo ông, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài (từ năm 2014), sau đó đã sửa tại điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Nhưng thực chất, hiện nay vẫn chưa xử lý được bất cập, tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này, theo ông Dũng là gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng cao lên.

Vì thế, ông Dũng cho biết Chính phủ đã đề xuất cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với 3 loại đất phù hợp kế hoạch quy hoạch sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá, đầu thầu.

Ngoài ra, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, ông Dũng cho biết nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật Đất đai…

Nhìn nhận ở góc độ chuyên gia, giáo sư, tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai hiện có những quy định rất chi tiết nhưng lại không bám sát quy hoạch.

Hay như Luật đầu tư, quy định cả mục đích sử dụng đất là rất vô lý, thiếu tính thực tế, bởi mục đích sử dụng đất ở như thế nào là do quy hoạch quyết định, chứ không phải con người quyết định nên “đáng ra điều 75 phải sửa từ mấy năm trước.”

“Vì thế, tôi ủng hộ phương án điều chỉnh điều 75 Luật Đầu tư đã được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận. Tất cả phải căn cứ vào quy hoạch để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. Các luật đều phải tuân thủ theo quy hoạch bởi ví dụ nơi đó duyệt quy hoạch là đô thị, có đất ở thì dự án được duyệt. Còn trong quy hoạch, kế hoạch không cho chuyển thành đất ở thì không được duyệt,” ông Võ nói./.