Chuyên gia hiến kế hoàn thiện pháp lý, vực dậy bất động sản nghỉ dưỡng

Cho rằng các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là bất động sản mới như condotel, officetel, farm stay đã hình thành và nổi lên nhiều năm qua, góp phần nâng tầm cơ sở lưu trú cho ngành du lịch song hiện vẫn đang bị “trói” dẫn tới “nguội lạnh” về nguồn cung, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng Nhà nước cần sớm có giải pháp hoàn thiện pháp lý, tránh nguy cơ tê liệt thị trường như “bệnh nặng sẽ khó chữa.”

Bất động sản nghỉ dưỡng “nguội lạnh”

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành rất ít. Số lượng dự án được chấp thuận mới cũng không nhiều, chỉ có 5 dự án mới với 67 biệt thự du lịch và 220 văn phòng kết hợp lưu trú.

Trong năm 2021, cả nước cũng chỉ có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng lưu trú; gần 2.300 biệt thự du lịch được chấp thuận. Trong đó, số lượng dự án bất động sản nghỉ dưỡng tập trung nhiều nhất tại khu vực miền Trung với 42 dự án, tương ứng khoảng 13.300 căn hộ và hơn 1.900 biệt thự du lịch.

Không chỉ hạn chế số lượng dự án bất động sản nghỉ dưỡng, số liệu thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2022, hàng tồn kho nhiều tập trung chủ yếu ở phân phúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khá èo uột cả về nguồn cung và thanh khoản dẫn tới “hàng” tồn kho nhiều, là bởi đa số các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện chưa được hoàn thiện pháp lý nên khó thu hút được “cá mập” xuống tiền đầu tư.

Bên cạnh đó, lùm xùm về một số dự án condotel bị vỡ cam kết, không chi trả đúng, đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không bàn giao sản phẩm đúng hạn, khai thác kém hiệu quả nổi lên trong vài năm qua cũng khiến không ít băn khoăn; thậm chí không mặn mà với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, ngay cả ở các vị trí đắc địa.

Ngoài ra, hơn 2 năm dịch COVID-19 hoành hành cũng như “tảng đá lớn” đè nặng lên ngành du lịch khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel, shophouse biển, biệt thự du lịch biển khá “nguội lạnh” về giao dịch.

“Nếu không có động lực hồi phục mạnh từ ngành du lịch cũng như động thái tích cực từ nhà nước, bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới vẫn sẽ gặp khó khăn, dòng tiền sẽ còn ‘xa’ với loại hình bất động sản này,” ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định.

Hoàn thiện pháp lý từ khía cạnh Luật Đất đai

Đưa ra giải pháp, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng các loại hình bất động sản du lịch, nhất là bất động sản mới (như condotel, biệt thự du lịch, officetel, shophouse) đã phát triển, nên cần sớm được hoàn thiện pháp lý để phát triển.

Theo ông Đỉnh , thời gian qua, từng có nhiều ý kiến cho rằng cần quy định cụ thể khái niệm về tên công trình condotel, biệt thự du lịch, shophouse trong Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thị trường biến đổi rất nhanh, có thể phát sinh ra các loại hình mới thì luật pháp lại trở nên lạc hậu, phát sinh nhu cầu sửa luật.

Vì thế, vị chuyên gia pháp ly đề xuất nên quy định “khung” là thuộc trường hợp công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ và cần điều chỉnh theo quy định về đất thương mại dịch vụ là đúng bản chất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật.

“Phải rạch ròi ra là công trình nhà ở hay công trình thương mại dịch vụ. Nhà ở thì thời gian sử dụng là lâu dài, phải có hạ tầng về trường học, giao thông, bệnh viện… Còn các loại hình bất động sản mới, bản chất là công trình thương mại dịch vụ, nên điều chỉnh theo chế độ đất thương mại dịch vụ, có thời hạn,” ông Đỉnh nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng nêu quan điểm trong đầu tư bất động sản (bao gồm bất động sản du lịch) thì Luật Đất đai, Luật Đầu tư đóng vai trò cốt lõi. Do vậy, cần đưa nội dung pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng… vào nội dung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện lấy ý kiến, hoàn thiện pháp lý.

Đơn cử, ông Hiệp đề xuất dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung quy định về đất phát triển các loại hình bất động sản mới vào quy định thuộc các trường hợp nhà nước cho thuê đất; phải cấp giấy tờ thể hiện đối tượng được cho thuê đất.

Góp thêm ý kiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng nhận định pháp lý cho “công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch” (trong đó có căn hộ condotel) chưa hoàn thiện cũng do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể.

Ngoài ra, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông. Chưa kể, công tác thực thi pháp luật tại một số địa phương còn chưa thực sự trách nhiệm, nghiêm túc.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị theo hướng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.

Ngoài ra, khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017, cơ quan soạn thảo cũng cần xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.

Theo đó, ông Châu đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình căn hộ, để đảm bảo pháp lý về lâu dài.

“Cùng với đó, các bộ, ngành liên quan cần tiến đến quy định thêm trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel để tránh những khiếu kiện như căn hộ chung cư hiện nay,” ông Lê Hoàng Châu kiến nghị./.