Chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà xã hội - Bài toán chưa có đáp án

Đề xuất chuyển nhà tái định cư thành nhà ở xã hội được nhiều chuyên gia đề xuất, tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển đổi này không hề đơn giản bởi còn vướng hàng loạt cơ chế, chính sách.

Trong khi nhà ở xã hội vẫn khan hiếm thì tại một số đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh lại đang “bỏ hoang” hàng nghìn căn hộ tái định cư.

Đề xuất chuyển nhà tái định cư thành nhà ở xã hội được nhiều chuyên gia đề xuất và cũng trở thành đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều đại biểu tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV. Đây được coi là giải pháp để thể giải "cơn khát" về quỹ nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển đổi này không hề đơn giản bởi còn vướng hàng loạt cơ chế, chính sách.

Chỉ tính riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị "bỏ hoang."

Chi phí vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hàng năm cho quỹ nhà này gây lãng phí không nhỏ ngân sách Nhà nước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng căn hộ tái định cư bị bỏ hoang xuất hiện nhiều tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...

Các tòa nhà xây dựng với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị "bỏ hoang" hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng và nhiều hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng.

Ước tính Hà Nội có khoảng 4.000 căn đang bị "bỏ hoang." Nhiều dự án tái định cư có người dân về ở, có diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

Tương tự, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, tập trung nhiều nhất tại khu tái định cư Bình Khánh (quận 2) với hơn 12.000 căn hộ và tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn hộ...

Lý giải về tình thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm; thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt.

Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém, chất lượng, thiết kế không hợp lý, thi công không đạt chuẩn đã khiến người dân không muốn chuyển đến ở. Bên cạnh đó, nhiều khu tái định cư thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ và hệ thống giao thông...

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Lân Hiếu (Đoàn Bình Định) cho rằng tình trạng nhiều khu tái định cư bị "bỏ hoang" đang gây lãng phí trong sử dụng đất đai. Đây là nghịch lý cần giải quyết bởi nhà thì "bỏ hoang" trong khi giá chung cư đang tăng cao và người dân rất khó tiếp cận nhà ở.

Theo đại biểu, cần có giải pháp đồng bộ cho vấn đề này như có thể thực hiện việc đấu giá hoặc chuyển mục đích sử dụng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội hoặc cho thuê.

Theo các chuyên gia, việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng khác nhau nhưng lại khó khăn vì vướng mắc về cơ chế, chính sách.

Bên cạnh việc bổ sung cơ chế hỗ trợ cho nhà đầu tư cần phải tiến hành cải tạo các căn hộ xuống cấp; tiếp tục xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án. Đối với các căn hộ, dự án tái định cư đã hoàn thiện phải có kế hoạch đấu giá để thu hồi vốn.

Liên quan đến những đề xuất này, Chuyên gia kinh tế-Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng đây là một đề xuất hợp lý.

Việc chuyển đổi hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bị "bỏ hoang" thành nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ mang lại những tác động tích cực lên nguồn cung nhà ở, giải tỏa cơn khát phân khúc nhà ở giá rẻ, hạn chế được sự lãng phí, tốn kém chi phí bảo dưỡng nhà ở...

Tuy nhiên, ông Thịnh cũng chỉ rõ để thực hiện điều này không hề đơn giản bởi hồ sơ, thủ tục của quyền sở hữu nhà ở tái định cư rất phức tạp. Nếu chuyển loại hình nhà ở này sang nhà ở xã hội thì đây chính là vướng mắc lớn nhất, cơ bản nhất.

Đó là chưa kể trợ ngại về chất lượng của các dự án nhà ở tái định cư thường thấp, không đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người dân về cơ sở hạ tầng, nên khó hấp dẫn.

Hiện có những dự án được xây dựng trên đất “đầu thừa đuôi thẹo,” vùng xa, khó phát triển nên nhiều người được phân đến ở khu nhà tái định cư nhưng đã không nhận khiến nhà để hoang nhiều năm, ông Thịnh phân tích.

“Hơn nữa, nếu chuyển đổi mà giá nhà ở xã hội từ các khu tái định cư trước đó cũng không thấp thì bài toán chuyển đổi này sẽ càng trở nên nan giải hơn. Tuy nhiên, đây vẫn là một đề xuất tốt và có thể mang lại những hiệu quả thiết thực về mặt an cư xã hội. Thời gian tới, hy vọng có thể đề ra được cơ chế và hướng giải quyết thỏa đáng,” ông Thịnh bày tỏ.

Hiện 3.790 căn hộ tái định cư đang bỏ trống gần 10 năm ở Khu đô thị Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức sẽ được Thành phố Hồ Chí Minh hoàn tất thủ tục để đấu giá trong năm 2024. Tuy nhiên, đây là lần đấu giá thứ 4 sau 3 lần đấu giá thất bại trước đó vì không có doanh nghiệp tham gia.

Trước tình cảnh này, phương án chuyển đổi căn hộ tái định cư thành nhà ở xã hội vẫn được nhiều chuyên gia đề xuất dù còn vướng mắc về quy định. Bởi các chuyên gia lo ngại lần đấu giá thứ 4 vẫn khó thành khi hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ không nhiều năm hiện đã có dấu hiệu xuống cấp.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng, số lượng căn hộ đưa ra một lần cho nhà đầu tư đấu giá như vậy là quá lớn nên không có nhiều doanh nghiệp đủ nguồn lực tài chính để tham gia. Đó là chưa kể sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá thì bài toán đầu ra của các căn hộ này cũng không dễ dàng.

Mặt khác, khu tái định cư này để không quá lâu, công trình đã xuống cấp nên cần nhiều kinh phí để sửa sang. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng cho biết các bộ ngành đang nghiên cứu, tính toán cơ chế để đề xuất chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà tái định cư cũng là tài sản của Nhà nước, nên các quy định, thủ tục phải thực hiện theo luật.

Việc chuyển đổi dự án tái định cư thành nhà ở xã hội được đánh giá là hướng đi hay, nếu được vận dụng sẽ tạo thêm nguồn cung, giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội và giải quyết một phần cho nhu cầu cấp bách về nhà ở hiện nay. Bởi vậy, cơ chế, chính sách giúp gỡ khó cho bài toán chuyển đổi này đang được nhiều người mong đợi./.