Cần các giải pháp bền vững phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Tồn kho, nợ đọng bất động sản tăng báo động

Tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” tổ chức ngày 24/8 tại Hà Nội, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Trọng Điều, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cho biết, thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động.

Theo đó, số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải cần hơn 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Trong khi đó, tốc độ triển khai dự án chậm, dẫn đến vòng quay dòng tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu, gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nêu thực trạng, Việt Nam đang gặp tình trạng dư cung nhưng đồng thời cũng thiếu cung ở một vài phân khúc chủ chốt của thị trường bất động sản dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm. Nhiều dự án “đắp chiếu” do thiếu vốn không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng…

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phát biểu tại tọa đàm.

Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, cung thiếu thực chất là thiếu vốn, nhưng còn có 1 vấn đề nghiêm trọng hơn dẫn đến tình trạng này, đó là dòng vốn trung dài hạn trong trái phiếu phát hành đang đình trệ, trong đó chủ yếu là trái phiếu của các ngân hàng, còn của các doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.

“Sắp tới đây sẽ đáo hạn khoảng 112 nghìn tỷ đồng giá trị trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, 1 con số rất lớn. Do đó, nếu không phát hành được trái phiếu, tình trạng vỡ nợ trái phiếu rất có thể xảy ra, gây tác động xấu đến thị trường tài chính nói chung, trực tiếp là các ngân hàng do tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản và sau đó là thị trường chứng khoán”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nêu nhận định.

Đánh giá hiện tượng đọng vốn trong doanh nghiệp gần đây là 1 điều nhức nhối, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, hiện có khoảng 30-40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60 nghìn tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là 1 khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung-cầu bất động sản, dẫn đến dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, và làm giảm đà phục hồi kinh tế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định.

Kiểm soát rủi ro, tránh phải “giải cứu” bất động sản

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng, bởi liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau, trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (chiếm 5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính-ngân hàng (5,32% GDP) – tổng 24,3% GDP năm 2019. Do đó, đóng góp của bất động sản về giá trị gia tăng (chứ không phải doanh thu) đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng.

Đóng góp của ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng trong GDP năm 2019 (% GDP). Nguồn: Viện Đào tạo và nghiên cứu BIDV

Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Doanh nghiệp bất động sản cũng đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17-18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn. Bởi vậy, Tiến sĩ Cấn Văn Lực đặt câu hỏi, nếu dòng vốn vào bất động sản ách tắc, thì chuyện gì sẽ xảy ra với nền kinh tế?

Theo chuyên gia này, việc kiểm soát rủi ro của thị trường bất động sản để ứng xử hợp lý có vai trò rất quan trọng, và thị trường chỉ có thể tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhấn mạnh, chính sách đang được lành mạnh hóa nhưng kiểm soát vẫn phải để thị trường này phát triển, tránh siết chặt quá và phải “giải cứu” bất động sản như kinh nghiệm ở một số nước thời gian qua. Do đó, việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi rõ nét hơn bắt đầu từ quý IV năm nay. Trong đó, thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc còn nguồn cung bất động sản như nhà ở, khu công nghiệp… Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng.

Để bảo đảm nguồn vốn trung dài hạn bền vững cho thị trường bất động sản thời gian tới, theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, các cơ quan quản lý cần có cách tiếp cận theo hướng phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính, đồng thời chú trọng điều tiết cung-cầu bất động sản, tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt bất động sản đất nền, đầu cơ, thao túng giá…

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng cần đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…, hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), đồng thời cần có quy định về xếp hạng tín nhiệm.

Chung quan điểm, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Các doanh nghiệp bất động sản cần chấm dứt tình trạng thổi giá, trong khi cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh… cần vào cuộc để đưa giá cả về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục bỏ tiền vào khu vực này và mang lại hiệu quả thực sự.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cũng khuyến cáo, các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, tạo ra tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.