Bất động sản 2021: Dự báo lạc quan về giá và tính thanh khoản

Thị trường 2020 đón nhận tin xấu về COVID-19, ảnh hưởng của tin này còn tệ hơn giai đoạn 2011-2012, nhưng khác biệt rất lớn là hiện nay lại thiếu nguồn cung chứ không khủng hoảng thừa như trước đó.

Bày tỏ niềm tin vào đà tăng trưởng của thị trường bất động sản 2021, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng quản trị FLC, cho rằng ngay từ nửa cuối 2020, nhiều dự án đã chứng kiến mức thanh khoản khó tin.

Nhận định về tiềm năng của thị trường bất động sản trong 2021 tại tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới,” vừa diễn ra tại FLC Vĩnh Phúc, ông Trịnh Văn Quyết cho hay thị trường 2020 đón nhận tin xấu về COVID-19 và ảnh hưởng của tin này còn tệ hơn những năm 2011-2012.

Tuy nhiên, khác biệt rất lớn là thời điểm này lại diễn ra khủng hoảng thiếu nguồn cung chứ không phải khủng hoảng thừa như 2011-2012. Và chỉ trong 5 tháng cuối năm, nhiều yếu tố tích cực đã xuất hiện để dự báo một năm 2021 sẽ ‘rực rỡ’ về thanh khoản và tăng trưởng tốt hơn rất nhiều so với thời gian qua.

Lấy ví dụ về một dự án của FLC tại Hạ Long, ông Trịnh Văn Quyết cho rằng từ sau “tháng Ngâu” (tháng 7 âm lịch), toàn bộ 2.500 sản phẩm tại dự án không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi. Thông thường với số lượng này có khi phải mất 4-5 năm hàng tồn kho mới được thanh khoản toàn bộ. Với tốc độ bán hàng vượt ngoài kỳ vọng, theo ông Quyết, tâm lý chung của nhà đầu tư và thị trường là thời kỳ xấu nhất đã đi qua.

2020: Năm tháo gỡ quyết liệt về pháp lý

Bàn về pháp lý bất động sản – một trong những nền tảng quan trọng của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhận định năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp lý cho lĩnh vực này.

Ngày 18/12/2020, Nghị định 148 được ban hành để sửa một số điều trong luật Đất đai. Nếu đi mua tài sản trong một thửa đất của nhà nước, nếu mua cây cao su để thuê đất làm resort, thời hạn thuê đất sẽ được theo thời hạn của nhà đầu tư mới. Nghị định 148 giải quyết vấn đề dịch vụ công về đất đai, giao sổ đỏ tận nơi cho người yêu cầu.

Năm 2021 có điểm đặc biệt là luật Đầu tư, luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1 vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. 2021 cũng đồng thời là năm kiểm soát hiệu quả COVID-19, vắcxin nghiên cứu thành công, nền kinh tế Việt Nam đang là điểm sáng, năm tới bộ Xây dựng sẽ sửa đổi Luật nhà ở, từ đó ban hành nghị định, xây dựng lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản phân khúc nhà vừa túi tiền, trung cấp, giá cả hợp lý.

Bên cạnh pháp lý, Tiến sỹ Cấn Văn Lực lưu ý nhiều vấn đề được dự báo sẽ thúc đẩy thị trường, trong đó lãi suất vay mua nhà đang thấp nhất trong 15 năm qua. Đây là cơ hội để các hộ gia đình, người trẻ có thể mua nhà, hay đầu tư.

“Toàn cảnh ngành bất động sản 2021 dự báo khả quan với tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5-7%, và bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%, nếu Việt Nam làm tốt các đột phá đã xác định cho giai đoạn tới,” ông Cấn Văn Lực nói.

Giá tiếp tục gia tăng

Đồng quan điểm với ông Cấn Văn Lực, nhiều chuyên gia cho rằng nếu nhìn nhận vào giá để mua nhà, khó có chuyện mặt bằng giá sẽ thấp hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay từ 2002-2020, giá bất động sản Hà Nội tăng 33 lần, Thành phố Hồ Chí Minh tăng 16 lần và theo diễn biến này, giá bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng.

“Giá nhà là cuộc ‘kết hôn’ giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những năm tới hàng bất động sản sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là sẽ đi lên,” ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS nhận định.

Dù có tăng giá mạnh nhưng theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Đức Hưởng, giá nhà Việt Nam vẫn rất hấp dẫn. Nếu ở Singapore mất 3 triệu USD để mua một căn hộ, ở Việt Nam có thể mua vài căn. Do đó, người nước ngoài quan tâm nhiều đến thị trường Việt. Bên cạnh đó, thuế Việt Nam còn khiêm tốn nên người nước ngoài đổ vào Việt Nam mua nhiều.

Nói thêm về vấn đề “Vì sao giá bất động sản tăng,” ông Trịnh Văn Quyết khẳng định tất cả chủ đầu tư dự án bất động sản đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên tiền thuế sẽ tỷ lệ thuận với giá bất động sản.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, 1m2 chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng nên mỗi năm, doanh nghiệp chi hàng nghìn tỷ nộp thuế. Giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, phí và các lệ phí khác. Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có chút lợi nhuận. Thực tế, FLC Sầm Sơn đã bán với giá tầm 12-13 triệu/m2 và sau này giá tăng lên cao nhờ du lịch phát triển thì nhà đầu tư hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Thị trường mới: điểm đến đầu tư chủ lực

Thị trường nào sẽ là điểm đến dẫn dắt dòng tiền trong thời gian tới? Trả lời câu hỏi, Giáo sư-Tiến sỹ Đặng Hùng Võ chọn Quảng Bình là nơi có nhiều tài nguyên để hỗ trợ phát triển bất động sản. Quảng Bình không phải ngẫu nhiên là điểm phân tranh đất đai trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Bên cạnh đó vùng đất này có nền du lịch phát triển.

“Tôi mới thấy có 1,2 doanh nghiệp đặt chân vào đây nhưng cung chỉ dậm chân tại chỗ mà không mở rộng. Tôi tính toán chỉ vài năm nữa Quảng Bình sẽ trở thành điểm đến mới ở miền Trung,” ông Đặng Hùng Võ nói.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Đức Hưởng nhận định bên cạnh các khu vực đã khá rõ nét về tiềm năng như đất Long Thành, Đồng Nai, quận 9, thành phố Thủ Đức sẽ tăng giá mạnh thì nhiều khu vực cũng rất đáng chú ý như Tây Nguyên.

“Tây Nguyên đang bắt đầu là xu hướng, địa điểm mới về đầu tư du lịch, trong giai đoạn lãi suất ngân hàng, giá đất còn thấp, càng nên đầu tư, không nên đợi bất động sản tăng giá mới mua,” ông Nguyễn Đức Hưởng cho hay.

Còn theo ông Trịnh Văn Quyết, nhà đầu tư nếu có nguồn lực dồi dào, trong 1-2 năm tới có thể đầu tư vào khu vực vùng ven, cạnh các dự án đồng bộ về hạ tầng sắp vận hành. “Những khu vực vùng ven đều có khả năng tăng giá,” ông nói. Ví dụ, ở Quy Nhơn đã có hiện tượng tăng giá từ vài chục triệu một lô ven biển lên mức hàng trăm triệu, tại khu vực Eo Gió. Ở Sầm Sơn cũng tương tự, trước đây nếu là 3 triệu đồng mỗi m2 thì hiện nay là 20 triệu đồng.

Các khu vực vùng ven nếu được đầu tư sân golf và khu nghỉ dưỡng tương lai có thể sẽ còn tăng cao hơn. Và đây có thể là cơ hội cho các nhà đầu tư tại các thị trường mới trong thời gian tới./.