Bảng giá đất mới sẽ tác động đến giá bất động sản như thế nào?

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường. Các chuyên gia nhận xét bảng giá đất mới sẽ tác động đến giá bất động sản.

Theo ông Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất được dùng làm căn cứ tính các nguồn thu từ đất đai và các mục đích khác quy định tại khoản 1 Điều 159.

Nếu so với quy định tại Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Cụ thể như tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

Cùng đó là tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam nhận xét chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá.

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm, ông Tuấn phân tích.

Khảo sát về khung giá đất hiện nay tại một số đô thị lớn cho thấy tại Hà Nội, từ ngày 18/9/2023, thành phố này triển khai Quyết định số 20/2023/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất. Thời hạn áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024.

Tương tự, hiện Đà Nẵng vẫn đang áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định 09/2020/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân thành phố Đà Nẵng cho đến khi có văn bản thay thế.

Trong khi các địa phương vẫn áp dụng bảng giá, cách tính nghĩa vụ tài chính cũ, dư luận đang quan tâm đến việc Thành phố Hồ Chí Minh lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; trong đó, bảng giá đất điều chỉnh tăng rất cao so với bảng giá đất cũ.

Mức tăng nhiều nơi lên từ 10-30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần.

Câu chuyện của Thành phố Hồ Chí Minh đang trở thành hiện tượng và gây lo lắng cho người dân, doanh nghiệp tại địa phương này. Thậm chí nhiều người e ngại sẽ “lan” sang các đô thị lớn khác, nhất là ngày sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thì giá đất không hề có dấu hiệu hạ nhiệt dù thanh khoản vẫn còn thấp.

Trước những lo ngại của người dân về dự thảo bảng giá đất mới được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đưa ra, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét để có văn bản giải thích luật đối với khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 để các địa phương thống nhất cách hiểu và dễ thực thi.

Bởi theo HoREA, cách hiểu của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh về nội dung của khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là: "Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương."

Tuy nhiên, theo cách hiểu khác về quy định này của Luật, HoREA cho rằng nội dung của khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 phải hiểu đầy đủ là bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 và cả hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Nghị định 44/2014 và Nghị định 45/2014của Chính phủ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Do đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các quy định pháp luật có liên quan được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Trường hợp cần thiết Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này hoặc Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Đồng thời, cần giải thích luật để các địa phương thống nhất cách hiểu, dễ thực thi. Đặc biệt, để người dân yên tâm và có thêm thời gian từ nay đến ngày 31/12/2025 để chuẩn bị tài chính và thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

Bởi trên thực tế, bất kể địa phương nào, khi ban hành khung giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ phải sát với giá thị trường.

Chắc chắn khung giá đất ban hành sẽ cao hơn và tùy từng địa phương, khu vực sẽ cao hơn rất nhiều lần như bảng giá đất đang được Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng là một ví dụ điển hình.

Với bảng khung giá đất cao như vậy, sẽ có một số trường hợp chịu ảnh hưởng trực tiếp. Cụ thể như đất chưa được cấp sổ hồng; chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở; tách thửa chia cho con; người dân có đất trong khu quy hoạch treo…

Các chuyên gia dự báo nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng bởi khi đó, mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây-giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường.

Bởi điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án. Đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao nhất.

Tuy nhiên, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn. Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội./.